某地块项目启动期战略与物业发展建议报告.ppt

- 本资料来自 - 南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告? 我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。 基本点一 ：项目整体开发原则回顾 本项目以低成本运作、风险控制为前提 本项目以投资和重复置业为主要动因 本项目以强势营销作为保证 本资料来自 产品分布 关于启动期产品和价格回顾 —— 关于建筑单体回顾 各种类型及相应特点 对比： 南京市同类物业价格 对比： 江宁地区楼盘热销户型 2. 平层的入户花园 启动期产品主力户型面积 项目展示模式借鉴 目的： 吸引眼球 截留江宁客户 直接引起看房者的兴趣 建筑（1） 细部设计建议 氛围营造 - 本资料来自 - 1. 前广场 前广场 会所 中心庭院 样板房区 - 本资料来自 - 作用 提高整个社区的品质，聚集人气，增强建筑的吸引力与亲和力，形成区域中心化 功能 施工时前广场先建，可作为产品销售时的活动中心及停车使用 需解决的问题—— 看楼车辆、人流进入性 需配置的设施—— 售楼处旁具有停车位置（30个以上的车位），用作停车和营销活动 绿化和喷泉 条幅或气球等标志 建议规模：占地面积500平米 喷泉采用掬水方式 在增加参与性和聚集人气的同时便于降低维护成本 - 本资料来自 - 2. 会 所 前广场 会所 中心庭院 样板房区 - 本资料来自 - 功能 一层为展示区，洽谈区和签约区等，洽谈区可以与茶楼或咖啡厅相结合 二楼为会所的一些配套设施，主要包括健身房、娱乐室、桌球、乒乓球、棋牌室，餐厅 建议规模：建为两层，总建筑面积为1000平米 展示中心靠近花园部分为透明玻璃， 可以站在售楼中心中直接看到后面的精致园林和泳池，远观样板房区。 作用：增大通透感，增加会所的视野范围 入口及大堂现代气派，体现物业形象。 - 本资料来自 - 3.中心庭院 前广场 会所 样板房区 中心庭院 - 本资料来自 - 特点：小而精致 建议规模：占地800平米 包含三个方面的内容： 1.和样板房配套的园林 2 小型泳池 3.儿童娱乐设施 园林 儿童娱乐设施 景致 小型泳池 功能：展示配套和园林 - 本资料来自 - 4、样板房区 位置：在中心庭院后面，预留样板房区，在这里每一期推出的产品都进行展示， 规模：在启动期展示阶段作出8-10套别墅产品，建议建筑面积为2000-2500平米 要 求 建造与装修质量： 客户选择住宅的同时是在选择一种生活，因此，样板房的设计、建造与装修质量必须保证，这是项目成功开发的关键； 容积率： 为了保证展示效果，建议包括中心园林配套后计算容积率为0.5－0.6 前广场 会所 中心庭院 样板房区 - 本资料来自 - 亮点三：道路和导示系统 外围导示系统： 广告牌 路旗 城界界定 形象墙 区内导示系统 —— 备注：具体放置地点在营销报告中加以诠释 - 本资料来自 - 黄埔雅苑 每期开发均值：11.98万m2 启动规模：10.7万m2 启动配置：会所（售楼处） 波托菲诺 启动配置：会所 启动规模：7.1万m2 每期开发均值：11.98万m2 —— 案例 首期配置只有会所，配套和社区氛围没有展示， 销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度随之逐步加快 - 本资料来自 - 13.3 分期规模 主力户型 时间轴 2000.7 2002.1 2002.5 第一期 第二 期 第三期 第四期 2003.3 10.7 10.5 13.4 价格走势 9200 9000 9000 8500 首期配置：会所 总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。 万M2 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房 黄埔雅苑开发进程表 - 本资料来自 - 3-4 19 分期规模 物业类型 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、house 首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。 万M2 第二期 多层 House 天鹅堡