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第二讲 房地产投资分析与决策 ★房地产投资概述 ★房地产投资决策程序 ★可行性研究的内容 ★房地产投资分析的任务 ★案例——政府请客，凭什么要我们买单?! 一、房地产投资概述 房地产投资的含义 房地产投资的特性 房地产投资的类型 房地产投资的目的 一、房地产投资概述 房地产投资的含义 所谓房地产投资，是指投资者为了获取预期的投资收益，对房地产开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资行为。 房地产投资的特性 1）区位的重要性：房地产开发的第一要素是区位，第二要素是区位，第三要素还是区位。 ①选择的区位在当前必须对开发投资者、置业投资者（获取合理、稳定的经常性收益）以及未来的租客（方便地开展经营活动以赚取正常的经营收益并具备支付租金的能力）都具有吸引力。 ②选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高低，很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低； ③重视所处区位的变化情况，避开环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区。 2）政策影响性：指房地产投资容易受到政府政策的影响。 房地产投资概述 房地产投资的类型 按房地产投资形式划分 1）房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。 ①房地产开发投资，投资目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也较丰厚。 ②房地产置业投资，