写字楼开发模式与操作流程.PDF

第四篇 写字楼开发模式 与 操 作 流 程 第四篇 第一章　写字楼概述 第一节　写字楼成为第三产业是否发达的重要标志 写字楼是指专门用于公司等机构组织进行办公经营的建筑，是人们赋 予以往的办公楼的新定义，是专门用来处理商业事务或提供专业服务的建 筑形态。 “写字楼”一词起源于英文中的 “ＯＦＦＩＣＥ”，后经港澳翻译成 “写字楼”，上世纪８０年代随着港产电影进入内地，首先在东南沿海的广 州、深圳等经济发达城市流行起来，后来由于港澳地产商开始远征北京、 上海等内陆地区，“写字楼”这一叫法逐渐成为国内房地产行业中商务办 公物业的代名词。它不仅限于人们以往观念中的办公场所，而是发展成为 新兴的服务行业所必需的生产空间。因此，写字楼成为城市第三产业发达 与否的重要标志。写字楼建筑必然成为现代城市中心建筑的主要建筑群体 一一有了写字楼建筑就必然有为它服务的饭店及公寓、商业、餐饮业、娱 乐设施等相应的综合配套建筑，而这些建筑综合在一起便形成了现代城市 的中心，也就是中心商务区 （ＣＢＤ）。 第二节　写字楼分类 一、按照写字楼物业开发目的分类 按照写字楼物业的开发目的分类，写字楼物业大体上可以分为出租出 售型写字楼和公司总部型写字楼两大类型。 — ４５３— 第四篇 （一）出租出售型写字楼 出租出售型写字楼是市场上的主体。写字楼发展商在项目规划之初， 通过大量市场调查，确定开发项目的明确客户群，有针对性地设计，兼顾 办公、会议、休闲、培训 ｌ等功能，市场需求层次清晰。 （二）公司总部型写字楼 公司总部型写字楼就是大型企业，特别是金融、保险业的区域性总 部。通常是公司自己置地，自己委托建筑设计。它们大都喜欢建在城市中 心地带，但不一定能拿到土地自己开发。因而寻找购买建成或正在建设的 项目，作为公司地区总部。这种总部往往有特殊的要求，如需要底层有营 业大厅、证券交易等特殊功能，这种类型的地产要求开发商在项目初期就 要针对其需求进行设计。 二、按照物业档次分类 按照物业档次给写字楼项目分类，是目前市场上最常用的分类方法。 通过对项目的地段、交通条件、外立面、硬件配套设施、车位等各方面条 件的评定，从高到低划分成甲级、乙级、丙级等多个不同档次的类别。 但是，随着现在各种写字楼项目建设标准越来越高，项目之间的档次 分类边界也越来越模糊，而且，在市场上除了对甲级高档写字楼项目有一 定的评定标准之外，对于划分其他档次的写字楼并没有明确的标准。 不同档次写字楼物业逐渐被归纳成为两大类，一类是达到较高配置标 准的甲级高档写字楼，另一类是没达到甲级标准的其他写字楼项目，可以 统称乙级写字楼。现在市场上大量涌现的商务公寓、商住楼等写字楼市场 的边缘产品也可以划归乙级写字楼的范畴。 在住宅市场强调 “以人为本”的同时，写字楼也正极力倡导 “人性 化、人情化、生态化办公”，随着我国经济持续快速的发展，对于高品质 商用物业的需求不断增加，一系列全新的观念不断冲击着这个市场：中央 商务区ＣＢＤ、地标性物业、共享式商务空间、开放式生态化的办公环境、 ２４小时的泛商务生活等等，使工作空间趋于多元化与模糊化，在交流沟 通的基础上提高工作效率；通过空中花园、顶层全景观商务会所、保温隔 — ４５４— 第四篇 热的玻璃幕墙、健康环保的空调系统、可直接开启的外窗，全方位的将自 然光和清新的空气引入办公空间……以上这些新元素和新概念的引入，不 但颠覆了传统的写字楼建筑开发模式，极大地提高了市场上写