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房地产开发与经营 第四章 房地产投资分析 4.1房地产投资分析概述 4.1.1投资与房地产投资的含义 4.1房地产投资分析概述 4.1.2房地产投资类型 4.1房地产投资分析概述 4.1.3房地产投资目的 目的： ▲自用 ▲出租 ▲转售 ▲自营 4.1房地产投资分析概述 4.1.3房地产投资目的 避税收入：是指因提取房地产折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。从会计的角度来说，建筑物随其已使用年限的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多，这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使物业投资者账面上的净经营收益减少。房地产每年提取折旧，并不影响现金流量，因而可以说，房地产折旧是一项隐形开销。如果投资于其他领域，则没有折旧或折旧额小于房地产折旧，所以房地产投资比起其他投资而言，所需缴纳的所得税少，这就是房地产投资的避税。 4.1房地产投资分析概述 4.1.4房地产投资分析的任务 1、为投资者提供投资方向 2、为投资者提供运作方案的建议 3、为投资者报批及合作提供依据 4、为投资者预测投资收益 5、为投资者描述风险及提供避险方法 4.1房地产投资分析概述 4.1.5房地产投资分析的发展状况 4.2市场与区位分析 4.2.1市场分析 4.2市场与区位