房地产金融与投资教学辅导.doc

第一章 房地产金融概述 一、教学提示 本章需要掌握有关房地产金融的基本概念、房地产金融的作用、房地产融资的主要渠道，了解我国房地产金融的发展状况，同时应理解房地产泡沫和房地产金融的关系。 二、重点讲解 本章应掌握的重点内容有： 1、房地产金融的概念和作用 理解房地产金融的概念首先应了解房地产经济的运行特点，房地产经济运行既有房地产的开发投资，也有房地产的流通消费。由于房地产本身的特点，房地产资金的运行特点主要体现在资金需求量大、资金回收期长的特点。因此资金对于房地产经济活动是非常重要的，不仅需要资金量上的保证，而且需要资金在时间上的保证。房地产金融就是伴随着房地产经济而发展起来。房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。所以，房地产金融是有特定内容和鲜明特征的金融活动（这也是房地产金融研究的主要内容）。房地产金融的作用主要体现在三个方面，首先是对房地产开发经营活动的资金保障作用。由于在房地产开发投资过程中，开发商的成本投入非常高，在加上资金回收期较长，开发经营仅依靠自有资金是无法完成的，必须要利用大量的借入资金，同时杠杆融资也能给开发投资者带来可观的回报。其次，根据住宅价值量大的特点为居民购房提供信用支持是房地产金融的重要运行内容，可以大大地提高居民现有的购房支付能力，改善居民居住水平，有效地促进房地产市场的健康发展。第三，房地产金融多对房地产业，具有调节的作用，并进而影响到宏观经济的运行。由于房地产金融是房地产业运行的“血液”，房地产的贷款规模、结构、利率等会对房地产的投资和消费产生重要的调节。由于房地产业是国民经济中基础性、先导性产业，房地产业的热与冷都会影响宏观经济，所以，通过房地产金融信贷政策业可以对宏观经济产生调控作用。 2、房地产融资渠道 直接融资和间接融资是两大融资渠道。根据房地产融资内容，融资渠道也主要分为直接融资和间接融资。在直接融资构成中，资金供给方和资金需求方构成直接的债权和债务关系。房地产企业可以通过证券市场发行股票或债券筹集资金，其中发行股票可以获得长期使用的“自有资金”。房地产的间接融资主要通过银行信用完成。通过房地产开发贷款，房地产企业可以获得大量用于房地产开发经营的资金，而住房抵押贷款使得消费者获得购房资金。以银行为中介的间接融资可以发挥其成本低、效率高的优势，但是银行大量参与房地产经济活动极易造成风险想银行集中，这是因为房地产贷款有数额大、期限长、流动性差的特点，所以，在分散风险方面间接融资不如直接融资。房地产资产证券化为房地产融资提供一种新的模式，也充分发挥了资本市场的功能。由于我国的金融体系以银行为主，间接融资也成为房地产融资的主要途径。 3、房地产泡沫和房地产金融的关系 房地产之所以能够成为泡沫经济的载体，与房地产本身稀缺性密切相关。如果人们对房地产的虚拟需求（而真实的需求）不断膨胀，导致房地产价格脱离其理论价格而非理性地急速大幅上涨，就会产生泡沫。房地产价格的快速上涨使投资者过度看好未来的受益，继而产生群体效应，推动房地产价格进一步上涨，泡沫膨胀。在投机氛围越来越浓时，银行不由自主地卷入其中。这是因为在高回报预期下，投机者会大量利用杠杆融资，银行在市场看好的情形下，为了争夺市场份额，增加信贷规模，往往也会放松借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜在风险。所以，在房地产泡沫产生和膨胀的过程中，银行信贷资金会大量进入房地产市场。房地产信贷规模的不断扩张，实际上只是满足了以投机为目的虚拟需求，这又会进一步助长房地产泡沫。然而，在这个过程中，房地产的抵押价值会大大超过它的实际价值，将给银行带来巨大的风险。所以，房地产泡沫和房地产信贷之间有着密切的关系，可以说房地产投资的过热（包括投机）促使房地产信贷扩大规模，而房地产信贷的不断扩张在一定程度上又成了房地产泡沫的“帮凶”。 4、我国房地产金融的发展历程及存在的问题 我国的房地产金融是伴随着住房制度改革和房地产市场的发展而发展的，其中又以住房金融的发展为代表。有几个重要的时间点，一是1987年经国务院批准，先后在烟台和蚌埠建立了两家股份制的住房储蓄银行，直接服务于房改，专门办理与房改配套的政策性金融业务，并实行政策性低利率制度。二是1988年国务院颁布了《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，各大国有商业银行相继成立了房地产信贷部，房地产信贷业务随着逐步发展起来。三是1991年由上海率先实行了住房公积金制度，1992年5月，建行上海市分行受上海市公积金管理中心委托发放了第一笔个人住房公积金贷款，由此公积金制度在全国开始推广，为我国房改的顺利实施和支持城镇职工住房消费发挥了重要的作用。四是从1993年开始，各大商业银行先后开办个人住房商业性贷款以及公积金与商业性相结合的住房组合贷款