二元化住房制度日本、新加坡、中国香港的实践模式与启示.docVIP

二元化住房制度：日本、新加坡、中国香港的实践模式与启示 184甘肃社会科学2010年第3期 二元化住房制度:日本,新加坡, 中国香港的实践模式与启示 谭禹 (湖南大学经济与贸易学院,长沙410000;广东技术师范学院,广州510000) 提要:”住房难”已成为我国当前”新.z.3c民生问题”之一,发达国家和地区普遍通过实施二元化住房制度较好地解决 了普通民众的住房难题.学习和借鉴二元化住房制度实践经验,具有重要的理论意义与实践意义.介绍日本,新加坡和我国香 港地区的”7L4e~住房制度实践模式,在此基础上就完善我国住房政策提出了若干政策建议. 关键词:二元化住房制度;住房政策;经济适用房 中图分类号:F293.31文献标识码:A文章编号:1003—3637(2010)03—0184—04 住房作为满足人类居住需求的特殊商品,既具有商品的属 性又具有准公共产品属性.住房是用来交换的劳动产品,住房 的商品属性要求住房资源的配置实现市场化.但是另一方面, 住房又具有准公共产品属性,住房作为基本生存条件,任何一 个人不论其财富多寡都应享有维持其生存的基本住房权利. 当房价超出普通民众的支付能力时,由政府对住房市场进行干 预,保障中低收入阶层基本生存权利就成为必然的选择¨J. 二元化住房制度的基本内容就是将住房分为两部分分别实行 不同的配置机制:一部分为商品性住房.由市场机制发挥资源 配置作用,主要满足高收入群体需求,价格主要由市场供求关 系决定.另一部分为公共住房,即由政府直接提供或帮助实现 的主要用于满足中低收入家庭基本居住需要的住房,价格由中 低收入者的支付能力决定.日本,新加坡和我国香港地区通过 实施二元化住房制度,较好地解决了商品房市场的高房价与中 低收入者的住房难矛盾.学习和借鉴这些国家和地区的二元 化实践模式,对于突破商品房制度框架,重新认知我国公共住 房政策,解决中低收入者住房难题具有重要的启示. 一 ,日本的二元化住房制度 日本政府认为,住房问题的解决,对稳定民t7,加速经济发 展具有重大意义.住房不同于一般商品,不能把住房作为完全 的商品推向市场,政府必须拟定和依照有关法律,制定和执行 有效的住房政策,以调动各方面的积极性,保证每个家庭都有 获得住房的能力.日本政府遵循”保低放高”原则,使老百姓能 住上与自己的经济条件相适应的住房.政府与市场在住宅市 场中各司其职,互相补充,形成了富有特色的”日本模式”. (一)开发商与非营利机构在二元化住房模式中各自扮演 不同的供房角色 日本中等以上收入家庭住房主要通过市场实现,民间的房 地产公司是供应主体.中等偏下及低收人家庭则是通过由政 府支持的非营利机构——都市整备公团,地方政府住宅局,勤 劳者住房协会提供公共住房.中央政府建设省(现国土交通 省)所属的都市整备公团(在各地设有支社)是事业单位,不以 营利为目的,由国家出资提供公团住房,面向中等收入家庭出 售和租赁,截至2005年公团住宅存量约128.2万户.地方政 府住宅局则为低收入者,单亲家庭及特殊困难家庭提供租赁型 公营住宅,截至2004年公营住宅存量约219万户.日本勤劳 者住房协会——住宅合作社则为广大劳动者提供合作住宅. 上世纪60年代日本经济进入快速复兴与高速发展的阶段,城 市人口迅速增长,1966年日本制定了《日本勤劳者住房协会 法》,确立了住宅合作社组织合作建房的法理地位.日本住宅 合作社作为市场与政府之外的第三方资源配置手段,是唯一没 有接受国家出资和补助资金的特殊法人,在没有增加国家财政 负担的情形下,通过互助合作的形式,有效地解决了城市化进 程中大批工薪者的住房问题. (二)公共住房价格与中低收入者可支付能力相适应 公共住房开发建设中,由于非营利机构代替了开发商角 色,使房地产价值链中开发商的超额利润得以节省,同时加上 政府在土地,税收等方面的优惠政策,使公共住房成为普通民 众的可支付住房』.根据世界银行的认定,普通住房价格和 家庭收入的比例在3—6倍时,居民才有足够的购房支付能力. 日本勤劳者协会把合作住宅的基本房价控制在普通职工年收 入5—6倍的范围之内.都市整备公团所建造的住宅标准按照 中等收入家庭的需求能力设计,供出售的公团住房价格为中等 收入家庭年收入的5.3倍,供出租用的住宅平均月租金约占租 户家庭月收入的15%.公营住宅受地方政府住宅局管理,实行 政府定价,受到市场价格波动影响小.公营住宅租金在房地产 泡沫日趋膨胀的1983--1990年年均只上涨了4.4%,这不仅在 房地产泡沫时期有效保护了中低收入阶层的利益,而且对房地 产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起了重要的作用. (三)二元化住房制度的法制化 日本政府主要通过立法维护中低收入者的基本住房权利. 1951年通过的《公营住宅法》规定