2011汇珑商业中心招商营销全程策划提案141p.doc

PAGE 汇 珑 商 业 中 心 招商营销全程策划提案 大好机构 2011年10月 提案目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章、总体解决思路 - 1 - 1. 前言 - 1 - 2．总体思路 - 2 - 3. 项目战略定位 - 3 - 4. 项目形象定位 - 4 - 5. 项目业态规划 - 5 - 第二章、市场分析 - 7 - 1. 区域经济分析 - 7 - 1.1 番禺的战略位置 - 7 - 1.2 番禺GDP情况 - 8 - 1.3 项目区域经济分析 - 9 - 2. 消费形态分析 - 10 - 2.1 消费群来源 - 10 - 2.2 消费心理 - 13 - 2.3 消费价值观 - 14 - 2.4 消费行为 - 15 - 2.5 消费方式 - 15 - 3. 区域商圈分析 - 16 - 3.1 番禺四大商圈 - 16 - 第三章、项目分析 - 31 - 1. 项目概况 - 31 - 1.1项目区位图 - 31 - 1.2项目交通 - 32 - 1.3 项目环境 - 35 - 2. 项目SWOT分析 - 38 - 3. 竞争对手分析 - 40 - 3.1 奥园广场 - 41 - 3.2 圣鑫广场 - 58 - 第四章、项目定位 - 65 - 1. 购物中心类型定位 - 65 - 2. 商业市场定位 - 66 - 2.1目标客户群定位 - 66 - 2.2 档次定位 - 68 - 3. 业态定位 - 71 - 3.1 业态布局种类 - 71 - 3.2 项目业态规划建议 - 72 - 第五章、项目规划 - 77 - 1. 室内商业街及动线规划 - 77 - 2. 业态规划 - 79 - 第六章、租金评估及招商计划 - 90 - 1. 租金核算方式建议 - 90 - 2. 租金评估测算 - 92 - 3. 分铺位租金定位及租金收益 - 93 - 4. 招商政策及策略 - 104 - 5. 招商时间节点建议 - 105 - 第七章、营销模式及资金回笼计划 - 109 - 1. 可售货量及商铺分布 - 109 - 2. 价格定位及资金回笼目标 - 115 - 2.1 价格定位 - 115 - 2.2 资金回笼计划 - 116 - 3 五年返租经营方案 - 117 - 4. 合同条款及法律风险规避 - 117 - 第八章、营销策略及推广计划 - 118 - 1. 营销思路 - 118 - 2. 营销策略 - 120 - 3. 营销招商部署 - 121 - 4.1 广告费用预算方案： - 124 - 5. 招商中心布置及现场包装 - 125 - 5.1 总体原则 - 125 - 5.2 功能分区说明 - 125 - 6. 营销团队及培训计划 - 128 - 6.1 营销团队架构 - 128 - 6.2 营销团队人员配备 - 129 - 6.3 销售团队培训计划 - 130 - 7. 营销物料设计及制作 - 133 - 7.1 销售物料 - 133 - 7.2 相关法律文书文件 - 133 - 8. 招商流程及现场管理 - 135 - 8.1 招商标准流程 - 135 - 8.2 现场管理制度 - 136 - 附件：品牌商家名录 - 137 - 28 - 第一章、总体解决思路 1. 前言 首先非常感谢广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称“贵司”）对于大好房地产咨询有限公司（以下简称大好或“我司”）的信任和支持，作为一间全国首个具有“全案策划与顾问”能力的地产运营机构服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发招商代理策划的工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业项目；在市场分析方面，我司主要在认真考察项目周边市场动态及科学完备的市场调研的基础上，总结分析并参考我司在商业地产上的经验提出我司在商业方面的专业意见与看法，从而对项目定位规划招商营销策略提供科学、完善的全程策划方案。 本次商业全程策划报告主要包括市场研究分析、项目分析、项目定位、项目规划、租金评估及招商计划、营销模式及资金回笼计划、营销推广计划以及现场管理等方面的完整方案。 2．总体思路 ? ? 城市化进程、城市经济与规划 ? 城市商业发展状况与趋势 ?