2011湘潭市九华区北二环项目物业规划建议93p.pptx

中国领先的房地产综合服务商;前 言; Contents ;区位背景;区位背景;区位背景;区位背景;区位背景;荒地和村庄;区位背景;区位背景;区位背景;区位背景;项目本体解析小结;1、项目容积率在2.0-3.0之间如何选择？ 城市低密度物业与3.0左右物业市场情况如何？哪种物业价格拓展空间较大？ 2、住宅产品采取怎样的组合策略？如何规划布局？ 3、商业做多少体量？如何规划布局？;＞＞市场扫描; Contents ;通过分析城市在售高端项目的经济技术指标以及物业形态，就湘潭市场高端物业分为别墅物业以及3.0左右容积率物业进行研究;项目;;依托强势的公园资源为驱动，深度打造坡地园林，使其成为湘潭口碑最好的品质住宅，当前均价3800-4600元/㎡;凭借其独一无二的国粹公园及白马湖景观资源为驱动，在高端住宅市场占据一席之地，当前均价3500-4200元/㎡;以高端住宅、公寓、产权式酒店、写字楼、商业??行街等产品体系作为支撑，成就湘潭地标性城市综合体建筑群，均价3600-4200元/㎡;160万㎡城中央江畔大宅，凭借其大盘驱动力，位列湘潭顶级豪宅，当前均价3800-4400元/㎡;别墅物业： 多拥有强大的自然原生山水资源，以强势资源为核心价值驱动，但内部产品打造用功不足，当前来看市场价值实现能力有限 容积率3.0左右物业： 多以自然资源、公园、政府发展规划等为开发驱动，各项目产品特色均存在不同程度欠缺，市场价格存在较大拓展空间; 从本案区位与资源来看，地块本身无强势资源，但三面临路且临近步步高商业中心，未来商业发展空间极大，因此本案适宜打造以商业与高层住宅为主的城市综合体项目，建议容积率尽量做满3.0;1、项目容积率在2.0-3.0之间如何选择？ 本案适宜打造以商业与高层住宅为主的城市综合体项目，建议容积率尽量做满3.0 2、住宅产品采取怎样的组合策略？如何规划布局？ 区域内市场环境如何？区域内各种物业的市场表现如何？存在何种物业的突破空间？ 3、商业做多少体量？如何规划布局？;区域内在售和潜在项目较多，集中分布在主干道两侧，多为30-100万的中大楼盘;项目;项目;产品类型; 建筑风格较为单一，风格不够明显，建筑整体上档次不高，部分洋房产品配备电梯，建筑外立面材料过于普通，与普宅差距不大，且部分洋房仅仅由普通多层组成，显得十分普通； 洋房产品景观配套低端，多以常规本土树种为主，毫无洋房的品质身份感，景观打造上多杂乱无章，细节处理一般，园林苗木使用无特价且低廉，景观材料也较为普通，整体园林景观气氛感较差；; 户型均周正，南北通透户型较多，除多层普通洋房产品外，户型均以160以上大面积为主，部分产品空间较为浪费，创新户型不多； 产品赠送主要以入户花园、露台为主，赠送面积较小，户型性价比一般，缺乏创新N+1户型，飘窗使用较少，户型的景观感不强，产品性价比较低；;2012上;区域高层产品同质化严重，溢价能力一般；洋房产品附加值低，产品打造水平较低，但仍然存在较高的溢价空间 ；后续以小高层及高层物业居多，未来竞争激烈，洋房产品相对较为稀缺;九华区域内的拆迁户和工业园区职工依然是购房的主力，随着区域的不断发展，未来将吸引更多主城区的客户，甚至长沙等地的客户来此购房;高层、小高层以中青年置业客群为主，主要为区域内企事业职工、拆迁户，洋房产品主要以中老年客户为主，主要为企事业单位的中高管，部分拆迁户改善自住为主;客户分析;;项目初步开发方向;1、项目容积率在2.0-3.0之间如何选择？ 本案适宜打造以商业与高层住宅为主的城市综合体项目，建议容积率尽量做满3.0 2、住宅产品采取怎样的组合策略？如何规划布局？ 采用混合型社区开发模式，产品开发以高层+洋房产品开发组合策略 3、商业做多少体量？如何规划布局？ 城市商业环境如何？区域商业基础如何？具备打造怎样的商业级别？; Contents ;商业市场分析;商业市场分析;案名;开发商;开发商;区域人口与规模;区域规划与商业情况;;辐射全市，打造城市次中心级商业中心;考虑到未来发展整个区域需求商业面积约60万平米;55;结合市场和项目实际情况，纯商业面积控制在8万平米以内比较合适，建议对其他的部分进行合理转换;建议本项目商业体量控制在20-22%左右，纯商业控制在6-8万平米，通过公建部分的转换，达到利润与市场的双赢;1、项目容积率在2.0-3.0之间如何选择？ 本案适宜打造以商业与高层住宅为主的城市综合体项目，建议容积率尽量做满3.0 2、住宅产品采取怎样的组合策略？如何规划布局？ 采用混合型社区开发模式，产品开发以高层+洋房产品开发组合策略 3、商业做多少体量？如何规划布局？ 本项目商业体量控制在20-22%左右，纯商业控制在6-8万平米; Cont