山东淄博中建大观天下定位及营销总纲.pdfVIP

谨呈中建地产开发有限公司 中建中建 ·大观大观观天下定位观天下定位 及及及营销总纲及营销总纲 2009年12月 阿阿阿基米德说过阿基米德说过 ：： “给我给我一个支点个支点 ，，我可我可 以撬撬起整个地球！”，光合理想人说：“如 果大果大大观天下是大观天下是一个地球个地球 ，我们要做的就是寻我们要做的就是寻 找撬撬动它的支点！” 本报告结构本报告结构 大一期启动区营销策略 大盘思考 营销目标设定 前言前言 大盘开发策略大盘开发策略 正正正文正文 宏观市场及竞争分析 项目战略定位项目战略定位 大大一期启动区定位期启动区定位 大盘启动策略 营销执行策略总纲营销执行策略总纲 大盘思考 对于地产商而言，今天，我们正在经历着、经营营着一个大盘时代。 大盘时代两大特点大盘时代两大特点 ：： 一、 今天的大盘时代具有浓厚的国土整治色彩。 所谓国土整治是指在国家宏观战略的指导下所谓国土整治是指在国家宏观战略的指导下 ，，对对对土地进行科学规划对土地进行科学规划、、科学控制科学控制、、科学治理科学治理、、科科 学利用，从而实现土地资源的最佳配置和最大价价值。 二、 一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市运运营商将迅速崛起。 他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地地域、超越某一城市 。 ——王志纲 项目档次项目档次 ：：中高端中高端 思考一：市场容量 总建面积：208万平平方米 开发周期：约开发十十到十五年， 平均年消化量最少在在15-20万平 VSVS 方米之间 潍坊市城市房地产市场 2008年主城区全年消化量：约180万平方米 2009年预计全年供应量：800万平方米 2009年年预计全年消化计全年消化量：200-250万平方方 米 中高端项目消化量占总消化量约为：30% 单个楼盘平均年消化量 ：小于3万平方米 关键词关键词 ：：现有市场现有市场、潜在市场潜在市场、来访来访访量访量、达成率达成率 市场容量是进行项目整体大盘操作时首先先应该考虑的问题，因为再大的体量最终还得由 目标消费市场所消化目标消费市场所消化 ，目前潍坊主城市的市场容目前潍坊主城市的市场容容量特别是中高端市场相对有限容量特别是中高端市场相对有限。所以项目运作所以项目运作 首当其冲应该做到的是充分发掘项目所能达成的的市场容量，实现项目的旺销快销。发掘市场容 量，扩大目标客群的具体措施包括以下两个方面面 ： 解决方向解决方向一 ：：深度挖掘深度挖掘掘现有市场掘现有市场 1、提高来访率： □加强整体推广深度、广度以力度 □推广诉求的差异化：产品个性是一个项目区别于于其他项目的基本特征 ，也是项目在目前竞争 激烈的市场上最终能够夺人眼球的根本所在。个个性化的产品需要个性化的宣传推广手法，个性 化的宣传手法才能最大程度上吸引项目的化的宣传手法才能最大程度上吸引项目的边缘边缘 目标客群目标客群。。 2、提高达成率： □□提高达成率最根本的措施是加强现场