商品房认购书问题研究-法学专业论文.docxVIP

1 1 2 2 内容摘要 商品房认购书（以下简称认购书）是广泛存在于商品房销售中的一种 文书。由于目前理论上对于认购书的理论基础――预约研究还不够深入， 人们对认购书的性质、成立和生效要件、认购书中定金罚则的适用等问题 认识不清，因认购书及其中定金所引起的纠纷正日渐增多，成为人民法院 司法实践中亟待解决的问题。本文力图澄清这些问题，以期能为司法实践 提供点滴帮助。 本文正文二万余字，除引言和结语外，分为三个部分。 第一部分由司法实践中的真实案例归纳出争论的焦点；第二部分结合 当前理论和实践中的最新观点对认购书的性质、成立和生效要件，认购书 中定金的性质、定金罚则的适用、认购书能否强制执行以及违反认购书的 损害赔偿等问题进行分析；第三部分结合本文观点和当前我国法律的具体 规定对案例进行分析。 本文认为认购书是商品房预售合同或者买卖合同（以下称购房合同） 缔约谈判过程中的一个阶段，是对以后谈判事宜的预先规划，是购房合同 的预约。认购书的性质是将行谈判的预约，双方当事人在其中就购房合同 的签订承担诚信谈判义务。认购书的成立除需达到法律行为成立的一般要 件外，其内容还必须达到一定的确定性，并且必须具备书面形式。鉴于商 品房销售的特殊性，认购书的生效除须具备一般合同生效的要件外，还需 具备开发项目已经立项，所售房屋的户型、面积、容积率、建筑密度、绿 化率等建筑指标已经确定，但不以取得商品房预