注册税法11章契税法.ppt

一、契税基本原理 （一）概念 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 （二）契税的特点 　1.属于财产转移税 2.由财产承受人纳税 【相关链接】 注意与土地增值税对比记忆，两税种征税对象的差异主要是由于两个税种的纳税人的规定不同而造成的。 二、征税对象的特殊规定 （2）以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，免纳契税 （3）买房者不论购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。 （4）对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 （5）特殊规定还有：以土地房屋权属作价投资、入股；以土地房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。 自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，按规定不征收契税。 【例题·多选题】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（ ）（2001年） A.以土地权属作价投资 B.以土地权属抵债 C.以获奖方式承受土地权属 D.以预购方式承受土地权属 【答案】ABCD 【例题·单选题】下列各项中，应征收契税的是（ ）。（2007年） A.法定继承人承受房屋权属 B.企业以行政划拨方式取得土地使用权 C.承包者获得农村集体土地承包经营权 D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房 【答案】D 三、纳税义务人与税率 （一）纳税义务人 【例题·单选题】甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是（ ）。 A.甲企业缴纳土地增值税和契税 B.乙企业缴纳土地增值税和契税 C.甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税 D.甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税 【答案】C 【提示】 对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表： （二）税率 3%-5%的幅度比例税率。（各省不一致） 【新增】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。（全国一致） 四、应纳税额的计算 应纳税额=计税依据×税率 一、计税依据 为不动产的价格，具体如下： 【解释】 两个难点： 一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。 二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 特别注意在这个过程中:一方面房地产转让者要完成对土地使用权的受让过程，以补缴的土地使用权出让费用或者土地收益为依据补缴契税；另一方面房地产的承受方以成交价格为计税依据缴纳契税。 房屋附属设施纳税规定。 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，应按合同规定的总价款计征契税。 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 【例题·单选题】居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（　）（2008年） A.0.45万元 B.1.95万元 C.2.25万元 D.2.85万元 【答案】A 【解析】以房屋抵债的，承受房屋的丙某缴纳契税，甲某不纳税。以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。房屋交换的，支付补价的一方按照支付的差价纳税。 甲某应纳契税=15×3%=0.45（万元） 五、税收优惠 【解释】注意“免税”与“酌情减免”的差异。 【例题·单选题】根据契税暂行条例的规定,可以享受减免契税优惠待遇的是（ ）。（1998年） A.城镇职工购买公有住房的 B.房屋所有者之间互相交换房屋的 C.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的 【答案】C （二）契税优惠的特殊规定 分为企业公司制改造、企业股权重组、企业合并、企业分立、企业出售、企业关闭破产、房屋附属设施、继承土地房屋权属以及其他共九个方面。 这部分内容非常容易命制客观题。 【例题·单选题】符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（ ）。（2001年）