第五章投资性房地产-公开课件.pptVIP

房地产 房地产是土地和房屋及其权属的总成。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 随着房地产市场的活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售外，还有将房地产用于赚取租金或增值活动。对某些企业而言，投资性房地产属于日常经营活动，其租金和转让增值收入确认为主营业务收入，对大部分企业而言，是其他经营活动，租金等收入划入其他业务收入。 投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定 企业代建的房地产适用《企业会计准则第15号—建造合同》规定 房地产的租金收入适用《企业会计准则第21号—租赁》规定 属于投资性房地产 已出租建筑物。 1.是企业拥有产权的建筑物。租入后转租不属于。例：甲与乙签订一项经营租赁合同，乙将其持有产权的一栋办公楼出租给甲公司，为期3年。甲公司开始将办公楼改装后用于自行经营餐馆。1年后，由于连续亏损，甲将餐馆转租给丙，以赚取租金差价。对甲，该楼不属于投资性房地产，对乙属于。例：融资租赁方式出租 2.是已出租的。已和他方签订经营租赁协议，并于租赁开始日，确定为投资性房地产。企业计划出租单位出租，不属于。例：甲在当地房地产交易中心竞拍得一块土地的使用权，甲对其进行开发，建起一栋商场，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。则该商场不属于。只有甲与承租人签订租赁合同，自租赁开始日，商场才转换为投资性房地产。相应地，土地使用权（无形资产）也转换为投资性房产 3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助性服务在整个协议中不重大，则该建筑物为投资性房地产。例：甲购买一栋写字楼，共10层，其中1层出租给某大型超市，2—4层经营出租给乙公司，5—10层出租给丙公司，甲同时为该写字楼提供保安、维修等日常辅助服务。该例中辅助服务不重大，对甲而言，写字楼属于 已出租的土地使用权：甲公司与乙公司签订了土地使用权协议，甲以年租金720万租赁乙拥有的土地使用权40万平米，那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙的投资性房地产。转租不属于 持有并准备增值后转让的土地使用权：企业转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后赚取增值收益。国家规定认定闲置土地不属于。《闲置土地处理办法》满1年未动工开发使用，已动工开发使用，开发面积不足1/3或投资不足25% 不属于投资性房地产 自用房地产：为生产产品、提供劳务、经营管理而持有房地产 企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，生产经营用土地使用权属于无形资产。 企业拥有并自行经营的饭店，属于固定资产。企业出租给本企业职工的宿舍，虽然收取租金，但间接为生产经营服务，属于固定资产 作为存货的房地产。房地产开发企业在正常经营过程中销售或为销售而正在开发的商品房和土地。房地产企业依法取得、开发后出售的土地使用权，即使是决定待增值后再转让的土地使用权，也不能确认为投资性房地产，应确定为存货。 实务中，某项房地产部分自用、部分作为存货出售、部分用于赚取租金或增值，不同用途的部分能够单独计量或出售的，应分别确认为固定资产、无形资产、存货、投资性房地产。例：甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在销售中。如一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲的投资性房地产，其余楼层为甲的存货，即开放产品 可收回金额 可收回金额：《企业会计制度》解释为：“资产的销售净价与预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值两者之中的较高者” 可参照课本212页 资产减值转回 存货P61、应收账款P88、持有至到期投资p89，可以通过损益转回 可供出售金融资产 P89：债务工具，可通过损益转回；权益性工具，可通过资本公积转回 长期股权投资P114，不可转回 投资性房地产，不可转回 投资性房地产 投资性房地产的确认 投资性房地产的初始计量 投资性房地产的后续计量 成本计量模式 公允价值计量模式 投资性房地产的转换和处置 自用/存货转投资 投资转自用 案 例 中华企业(600675)的投资性房地产 中华企业是一家地处上海的从事房地产开发的上市公司。由于城市商业及商务地带自稀缺性，中华企业分别在上海和杭州的中心区域建造一些商业和商务办公大厦，目前均用于出租。下表是中华企业2007年年报披露的主要用于出租的投资