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XX房地产项目STP营销战略定位 一、市场背景探析 ① 宏观市场 伴随着全球经济一体化发展进程的不断加快，世界各国经济紧密相联，相互交织，相互结合，相互依存，形成了全球经济的有机整体，各国经济产业结构不断优化升级，带来了声势浩荡的产业大转移，促使大批外商涌入中国投资办厂，置身于经济全球化发展浪潮下的中国，开放、发展、机遇与挑战并存，内资企业也在顺应发展趋势进行战略调整，应对市场竞争的激烈挑战，工业物业市场需求量迅速增加，产业园区作为国民经济发展的重要载体、产品创造发展的聚合平台，为提高人类生活品质发挥着不可估量的重大作用，同时工业地产市场竞争趋势也日益激烈，各类产业园区如雨后春笋般涌现，全世界各国在招商，全国各地也在招商，谁能开展高效、成功的招商，谁就能在招商竞争中取得胜利，从而获得长足发展。 ② 区域市场 珠三角经济圈经过数十年蓬勃发展，产业结构正由粗放型向集约型转变，面临着新形势下的重大转折，同时机遇与挑战并存，由国务院审议通过的《珠三角地区改革发展规划纲要2008-2020》，并予以实施的深莞惠一体化举措，意味着惠州即将成为珠三角未来发展的重点核心经济圈，惠州地广物博，占据广东四分之一的土地面积，地理区位优越、交通四通八达、拥有石化与电子两大支柱产业为支撑，具有得天独厚的各种优势，是承接产业转移的最佳宝地，近几年在惠州市委市政府领导下，惠州在中国乃至国际已树立起良好的品牌城市形象，在不久的将来，惠州必成为珠三角继深圳、东莞之后南中国一颗耀眼的新星。 惠阳区是惠州市核心行政区，在惠州经济发展中做出巨大贡献，拥有优越的地理位置及密布的区位交通，与深圳及东莞接壤，毗邻香港、珠海等珠三角经济发展城市，具备成熟的工业产业链及完备的工业投资配套条件，已形成较强的市场辐射力，对工业投资促进必定产生巨大的推动力。 二、市场招商目的及意义 为招揽引进更多投资客户及优质项目落户园区投资经营，有效促进园区经济快速发展，同时提升园区品牌影响力与市场权威性，从而有力推动地方经济获得更长远的发展。 三、市场招商STP战略规划 1、战略规划目的 为有效对目标投资市场进行细分，充分了解掌握市场细分后子市场的特征与需求，从而使园区招商能够结合自身状况正确选择目标子市场，并进行合理的市场定位，为招商策略实施提供科学的指导依据，最大化规避招商资源浪费，同时促使招商达到最佳效果，特制定本规划方案。 2、市场细分(Segmentation) ① 调研目的及意义 根据园区产业项目所确定的招商市场范围,对市场进行分解，全面掌握了解市场细分后子市场的特征,列举出市场的共同需求与不共需求，并对需求变数进行评价分析,从而使园区招商能够结合自身条件与外部环境正确选择目标市场，并进行合理的市场定位，为设定合理的招商业绩目标指明方向，为招商策略的制定与实施奠定基础，为招商行为提供指导依据，促使实现最大化降低招商成本与提升招商效果的目标。 ② 调研的必要性 任何市场空间都是庞大的,任何企业或项目都无法覆盖占有整个市场,正确选择目标市场是市场营销行为的开始与核心,而正确选择目标市场必须以周密的市场调研而获取的准确市场数据为选择依据,如无有效的市场调研就无法正确选择目标市场,从而使市场营销行为迷失方向,造成资源与成本的增加与浪费,导致营销效果不能够凸显。 ③ 调研内容及结果 ——产业行业市场细分：参考《国家产业分类目录》 ——投资客户市场细分 引进投资 项目 行业 市场 招商 对象 市场调研分析 地理细分 人口细分 心理细分 行为细分 国家 地区 年龄 资产 社会阶层 生活方式 投资需求 投资 时机 工业产业 项目 电子信息产业 相应工业 制造商 中国 或 其它国家 不限 ≥ 35岁 ≥ 5千万 高层 高端 制造 产品 扩张或 搬迁 光电电器产业 现代装备与汽车零部件产业 新能源新材料产业 第三产业 项目 物流 仓储业 相应产业运营商 中国 广东 ≥ 35岁 不限 中层或 高层 中端或 低端 市场经营 市场成熟 金融业 住宿 餐饮业 零售业 房地产业 ——竞争对手市场调研分析 竞争对手类型 主要所在区域 主体性质 行政级别 规划面积 省份 城市 独栋物业（散盘） 广东 惠州、广州、深圳、佛山、清远、肇庆、江门、东莞、 茂名、梅州 个人、 一般性企业、 龙头企业、 开发商、 政府、 国家级、 省级、 市级、 县区级、 其它 3万㎡以下、 3万㎡—10万㎡、 10万㎡—100万㎡ 100万㎡—500万㎡ 500万㎡以上 专业科技园区 综合工业园区 经济技术产业开发区 高新技术产业开发区 目标市场 产业市场 工业科技产业、传统工业产业及第三产业。 招商对象 相应产业工业制造商及商服运营商。 区域市场 主要以深圳、东莞、广州、佛山等珠三角经济圈城市为主。 竞争对手市场 定位 招商项目定位