第四章-湖南某高校学生公寓项目融资分析.docVIP

PAGE PAGE 1 　　　　　吉首大学张家界校区 学生公寓项目BOT项目融资案例分析 5.1项目概况 吉首大学张家界校区前身为武陵高等转科学校，2002年11月并入吉首大学。由于历史的原因，武陵高等转科学校的发展一直很缓慢，两校合并以后，吉首大学对学科布局进行了调整，并把建设和发展的重心向张家界校区转移。但原有学生宿舍只能容纳2300人，食堂也非常简陋狭窄，远远不能适应学校的发展需要。学生宿舍和食堂的严重不足制约了张家界校区的发展，而当时，吉首大学本身建设资金也非常紧缺。为此，经过学校研究，同意按照BOT项目融资模式引进资金建设学生公寓和学生食堂。 该学生公寓小区项目概况如下： 项目内容及建筑面积 学生公寓分为AB、CD、EF三个组团，总建筑面积24069平方米，可住学生3500人；学生食堂规划面积为14000平方米（含综合服务设施，主要是经营性店铺）。 （2）总投资：3800万元（含公寓及食堂设施设备）。 （3）开发方式：学校提供土地。 （4）工期：10个月 5．2该项目投、融资基础条件 （1）按照湖南省教委和湖南省物价局的规定，学生公寓有学生住宿费收费权，按照1200元/人年的标准，按3500人的住宿规模，年收费在420万元人民币以上，食堂经营收入可望每年达到80万元(含店铺收入)，经济效益可观，由于有稳定的现金流，收入可以采用项目融资的办法筹措资金。 （2） 原武陵高等转科学校有存量土地近800亩，在原有学生宿舍附近稍加整理，既可建设新的学生公寓，学生食堂也有规划建设用地，勿须新征建设用地，可节约土地费用。 （3）原武陵高等转科学校并入吉首大学以后，随着吉首大学学科建设的战略性调整，已将部分专业进行改造升格为本科专业，为扩大生源和办学规模创造了条件。 （4）吉首大学张家界校区地处著名的国际旅游城市—湖南张家界市，这里自然风光秀丽、人文底蕴深厚，民族文化灿烂多彩，交通十分便利，这种优越的品牌效应，对学校未来的发展开辟了广阔的空间。 由于有以上条件做保证，大大降低了投资风险。学校融资方案向社会发布以后，各投资商纷至沓来，寻求与学校的合作。 5．3学生公寓BOT融资方案可行性分析及合同经营年限 按照《投资项目可行性研究指南》的要求，可行性分析的内容和分析面很广，本例只对项目市场状况、项目财务评价作出分析和判断。 5．3．1该项目市场现状分析 该项目启动时间为2003年，正值我国高等学校大扩招、大发展的高峰时候，高等学校正稳步迈向高等教育大众化的目标，但此时，高等学校本身的债务问题也日益显现，国家在教育投入比例没有增加的情况下，学校的发展只有依靠银行和社会资金注入。虽然银行本身也非常看好高校的学生公寓项目，但由于受到我国经济宏观调控整个大环境的影响，银行只能 ５．３．2该项目的财务评价分析 学生公寓小区项目应从财务评价角度加以科学的判断，由于现在项目融资在国内的运作都局限在大项目，大资金、大手笔的项目上，所以在一般项目融资时并没有按项目融资的要求和程序作出比较科学的融资方案，而是简单的、谨慎的估算投资的回报，融资效果分析几乎没有，在项目运行过程中就不免经常发生争持，甚至付诸法律，这也是本文提出的问题及想要解决的问题。 按照该项目的融资方案，按照财务评价的方法可以作出如下评价： 该项目的现金流 现金流入： 住宿费收入 根据湖南省教委及物价部门的政策及收费标准，每生住宿费1200元/年，入住学生3500人，假定在学校行政干预下，住宿率100% CI1=1200×3500=420万元/年 配套设施经营利润收入 按照学生就餐和日常消费水平，配套设施的经营利润一年在80万元 CI2=80万元/年 现金流出： 建设费 根据预算事务所和审计事务所对工程的预算和审计，确定该工程地上建筑物及附属设备设施总投资为3800万元，建设工期一年，第二年投入运营。 CO1=3800万元 日常管理成本支出 根据湖南省各大专院校后勤改革的方案，学生公寓的日常管理包括学生日常行为管理，物业管理、日常维修、每生每月补贴5度电，3吨水，人均管理成本为120元/生.年 CO2=3500×120=42万元/年 表５-１学生公寓及学生食堂项目现金流量表 单位：万元 项目\年 0 1 2 3 … 14 15 16 现金流入CI 住宿费收入 配套经营利润收入 420 80 420 80 420 80 … 420 80 420 80 420 80 现金流出CO 建设投资 管理成本 3800 42 42 42 … 42 42 42 净现金流量 -3800 458 458 458 458 458 458 静态投资回报期Pt： Pt=（3800÷458）+1=9.30年 动态投资回报期P,t 考虑资金时间价值，动态投资回报期更能评价该项目的投资回报期，按