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上海写字楼的开发与运营规律研究 上海写字楼的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经 济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工 作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市 综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课 题研究的意义 大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心 和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足 办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大 都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重， 一般酒店功能和购物中心功能是基木组合或者写字楼和购物中心功 能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流 的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得城市综 合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城 市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次 考察日木城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日木考察成 果又系统调研北京、上海、深圳、广州等城市综合体比较分析。 日 本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海 深圳 西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业 零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成 一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于 这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内 能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的 经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能 的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发 生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定 范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配 合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、 酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客， 并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 交通枢纽型城市综合体 图1世界质量最佳的城市综合 体一六本木新城2.城市CBD中心的城市综合体 图2大阪 难波城 大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火 车站完美结合 图3马来西亚双子星 3?城郊结合部城市 综合体 由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方 米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。 福冈是九州第一城市，从机场坐市营地铁5分钟就可 到达博多运河城，这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流期间的大型城市 综合体，除了应有尽有的购物，13个电影厅的复合影剧院几乎每天 都有FI本顶级演出上演，使其极具人气，美食更是汇集了九州乃至全 国的各式拉面，深受外国人喜欢（从运河城走路5分钟，便可以来到 博多老铺房故乡馆，这是古时作为商业城市一度繁华的川端冷泉地区，进入老街逛逛老铺，著名的博多织锦和历史悠久的手工艺品都汇集在这里，光看看也是十分享受）。 二、高水平做好城市综合体 经营分析和建筑策划工作 城市综合体需要在市场可行的前提下 才能建设，因为城市综合体规模，投资巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。下面我们以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策划工作。 图5日本博多运河城在福冈地图中的位置 美国JERDE建筑事务所在日本完成的第一个项目是位于福冈的博多 运河城。美国建筑师协会会员（FAIA）,美国JERDE建筑事务所董事 长Jon Adams Jerde等第一次访问福冈是在1988年5月。桌子一边 是客户公司经验丰富的业务员，另一边是Jon Adams Jerde和来自加 州威尼斯海滩的设计师。连好莱坞打造的剧本恐怕也无法表达出他们 这次见面的情景。他们受到了思想开阔又有远见的人士的热情款待， 这甚至在美国也不多见。 博多运河城甚至可以当作“自然” 的一种代名词，水作为一种有机元素而被巧妙运用；运河曲线柔和； 建筑物层次分明，勾勒了运河的外形，仿佛辟出一个峡谷，河水从岩 间潺潺流出，由此开出一条小路。当时，这是日本最大的私人开发的 城市复兴项目。 现在，东京六本木新城已经接过了这一荣誉， 他们同样也参与了这个项目。博多运河城的成功与教训指导了他们在 东京六本木山庄项目的工作。在很多方面，博多运河城实现了 Jon Adams Jerde多年以前在意大利之行中找到的灵感 关于社区、活 力和建筑。对他而言，这就如同美梦成真。 图6福冈运河 城场地形态 图7福冈博多运河