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上海漕河泾出口加工区物业管理评估报告 2006年口月8日2006年口月15日受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司 委托,上海三公物业管理咨询服务有限公司于-一一周内，分深夜、双休日和正常工作日 三个不同时段，对上海漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进 行评估，并向管理区域的业主/客户分发了 15份上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调 查表，回收15份。根据不同时段的现场检查结果，结合上海漕河泾出口加工区物业管理 满意度调查结果,上海漕河泾出口加工区物业管理综合报告如下： 第一篇物业基本情况 漕河泾出口加工区物业基本信息 物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标准厂房新型工业园区 座落位置：上海市闵行区浦星路789号 物业明细： 730788平方米出口加工区：园区占地面积0.9平方公里，各地块土地总面积，包 括出口加工区卡口、查验仓库与平台。 8839平方米管理中心区域：建筑总面积； 100962平方米111139.50平方米标准厂房园区：基地土地面积,建筑面积 物业管理委托单位 上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司 物业管理单位 上海漕河泾开发区物业管理有限公司（更名前：上海新和物业管理有限公司） 物业管理委托合同期限 2005年1月1日起至2006年12月31日止。 委托评估物业管理的主要内容 0 .9平方公里园区内的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、 公共照明、垃圾箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理 9000平方米近的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、 档案管理、建筑物本体、消防、监控等管理 工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、 电梯、空房等管理 1.1. 评估结论 1. 上海漕河泾开发区物业管理有限公司具有履行物业管理服务合同的能力。 上海漕河泾开发区物业管理有限公司实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约定的 物业管理内容。 业主/客户满意度调查结果 向出口加工区内业主/客户发放15份物业管理满意度调查表,回收15份物业 管理满意度调查表，其中二份只填写调查表首页没有填写次页，对物业管理服 务总体评价1份为非常满意，10份为满意，2份为尚满意。 合同约定的主要质量目标基本达到。 目前岗位设置与人员配置较合理，能满足目前物业管理现状 投标书预计物业各类服务人员达109人,而目前只配有87人。 保安管理、保洁管理、绿化管理、客户服务、消防等方面经抽查，实际现场管理及 管理文件、资料均符合《全国物业管理示范工业区标准》中的优秀标准。 设备设施的现场管理较好，但工程档案管理、采购管理及日常记录文件管理有 待进一步完善。 物业管理各项费用支出 1、 05年、06上半年管理人员成本分摊比标书测算明显高出许多； 2、 05年设备设施维修费用支出偏高,06年上半年设备设施维修费用支出控制 较为合理； 3、 05年行政办公费用支出较标书测算高出许多，0 6年上半年行政办公费用 支出较为合理。但从物业管理部提供的报表中没有开办费科目； 4、 其他各项费用支出控制合理。 总体管理承诺基本兑现 上海漕河泾开发区物业管理有限公司在此项目的管理中，1 S09000质量管理体系 覆盖各个管理环节； 项目管理基本达到《全国物业管理示范工业区标准》，目前已在2 006年10月通 过上海市物业协会组织的检查验收； 2006年7月起物业公司已将环境质量管理体系ISO14000贯彻在物业管理工作中。 1- 现场评估描述 物业管理满意度调查 向园区业主/客户发放物业管理满意度调査表4份，回收4份。 向标准厂房业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。 向办公楼业主/客户发放物业管理满意度调查表7份，回收7份。其中有二份调查表 只填写了首页/而次页遗漏填写。 质量目标达成情况 经查其中有房屋零星小修急修及时率、房屋零星小修急修返修率、公共部位24小时 保洁次数、苗木成活率、客户投诉处理及时率、客户综合服务满意率等质量目标有书面资 料可统计，而其他质量目标根据浦江物业管理部的每月物业管理工作情况报告，从中核查 质量目标的达成情况，通过实际查验只有责任治安事件发生率为没有达到，但有些质量目 标为重复设置，下表为06年1—10月质量目标达成情况： 岗位设置与人员配置 根据对物业管理的区域、物业管理内容的覆盖范围及物业服务标准的评审,目前 浦江园区物业管理部的岗位设置及人员配备属于合理范围。 公共秩序（保安）管理 有待改进: 1、 巡逻记录表中反映均是整点开始巡逻，容易给外人掌握巡逻规律，不利安全防范； 2、 灭火器材灌充或更换后，应立即更新记录，在巡查时，建议将检查结果记录为检查时 灭火器的指针所指顏色。 绿化养护与管理 保洁管理 设备设施管理与养护 有待改进： 设备设施档案管理 检