上海小户型酒店式公寓的市场分析.docxVIP

上海酒店式公寓的市场分析 一、 上海酒店式公寓分析 (-)、2005年上海住宅市场表现和后期预测 量价走势分析 2005年全市普通住宅量价走势 =1普通住宅成交面积 +普通住宅成交均价 250 200 150 100 50 0 86 102 151 82 9848 90 19 78 84 98 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 ■ 2005年小户型公寓(80平米以下)的量价走势 2005年 2005年80平米以下小户型产品销售情况 =成交而积 —?—成交均价 2005年在国家宏观政策的调控下，全市房产的住宅类产品发生了很大的变 化。纵观全年走势，自年初的成交量和均价达到高峰跌落至二、三季度量价低谷。 9月份开始，由于巨大的供应量面市和动迁房配套房的成交放量，全市住宅的成 交量开始摆脱低迷。成交房源结构的变化导致了表面上成交量月月回升，然而均 价却被低价房稀释，截至11月份，全市住宅均价只有6663元。 不可否认的是，当前力撑楼市成交量的正是低价的动迁房。最近一周（12月第 二周）的动迁房的成交量比重达到42%。因此剔除了低价动迁房和高价别墅，剩 下普通住宅的成交量表现是：10月份之前与全市住宅的走势相似，特别是10月 份达到调控以来的最高，这应该和9月份供应激增有关。11月成交量又开始回落。 ■供求状况分析 2005年商品房供求示意图卜供应 2005年商品房供求示意图 卜供应| I□销售I 9月份达到全年的供应高峰，带来的直接效应就是随后的成交量逐渐冋升。10 月份开始，供应量逐渐减少。目前（截至12月12日）房地网上全市累计可售一手 商品房1518万平米，其中一手住宅类产品1031万平米。另外网上有资料显示, 上海市目前存量商品房4000万平方左右，尚有8000^9000万平米在地方政府严 格控制下逐渐上市。 相对巨量的供应，大部分的市场需求依然处于待而未发的状态。12月第二周 1=的普通住宅成交量比重仅占全市住宅的36%,平均日成交量不到200套。央行12 月份公布的四季度城镇储户问卷调查结果显示，城镇居民消费意愿减弱，居民购 买住房的意愿冋落。上海虽较上季冋升3. 7个百分点，但仍处一年多来的低水平。 1= ■ 上海市的”十一五”规划中的房地产 己经有消息传出，上海市“十一五”规划中，房地产将从支柱产业席位 中退出，现代服务业将取代房地产业的位置。房地产对全市GDP的贡献率也 从“十五”计划初的不足4%,迅速攀升到了 2004年底的8.4%O今年房地 产市场下滑将使上海GDP总量大约减少65亿，影响GDP增幅减少1个百分 点左右。 当然一个产业从重要位置退席，并不意味不发展了，只是政策支持的力 度会减弱，随着2010世界博览会临近，和上海经济不断持久的发展，房地 产业的脚步不会停息。同时，按市中心的商业规划，市中心密集的居民将移 至郊区，房地产的契机永远是存在的。 ■未来宏观政策的影响 未来的价格趋势更大程度上取决于明年政策面的影响，即个人销售收入所得 税、土地增值税、美元欧元利率上调压力、期房预售以及物业税等目前五大悬而 未决的政策执行与否。 ■市场走势预判 从房产周期的发展来看目前的房产业已开始步入下降的通道。根据中国国内 房产的周期规律大概是7-8年，其屮有5年左右的上升期，2年左右的下降期。 改革开放后的第一个周期（83-88年、89-90年）；第二个周期（91-95年、96-97 年）；现在处于第三个周期（99-05、05-07年），也就是说这一周期的时间跨度 大概是从1999年-2007年前后，那么05-07年（未来2-3年）可能处于房地产 周期的下降期内，在08年奥运会、2010年世博会等利好的刺激下，楼市才可能 进入下一个循环周期。 （二）、上海酒店式公寓概况 早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产 投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受 到市场追捧。 由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年 达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快 速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供 求出现失衡，作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。 下图是200P2005年11月上市的酒店式公寓的楼盘个数。 2001年-2005年11月上市的酒店式公寓楼盘 30/252015102001202002200320042005 30/ 25 20 15 10 2001 20 2002 2003 2004 2005 ? 上海酒店式公寓分布 从上海酒店式公寓分布情况来