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城市土地运营让政府与开发商双赢 嚣$巍t 戳~Jl,ianrsh.JenLunt,anlll,ll}tHl,,【I,,l】…,建设论坛 国 城市土地运营政府与开发商赢 有土地使用权实行招标拍卖挂牌交易以来,土 地收益日益被各级政府所看重,近一段时期, “经营城市,经营土地的话题更是众说纷纭.最近, 在深圳举办的中国首届城市经营论坛上,业内人士就 这一话题进行了深入而广泛的探讨,提出了许多宝贵 的建议. “经营城市”的中国特色 “经营城市是市场经济不断深入的结果,也是中 国城市化快速发展的必然课题.如今,中国的城市化 进程已到了起飞的前夜,自然也就离不开”经营城市” 的尝试与摸索.在市场经济和城市化进程的大背景下, 文/徐挺立 政府的职能也要跟着转变,从建设城市到管理城市, 再到经营城市,是政府运营城市的必然选择.无论从 客观还是主观讲,”经营城市都已经成了中国在下一 步的经济发展中不得不思考和面对的问题. 对比中西方的城市化发展历程,有一个最根本的 差异,就是发展的时空不同.首先,中国的城市化水 平滞后于工业化的步伐.其次,中国有庞大的农业人 口基数.其三,尽管中国真正意义上的城市化才刚刚 开始,但已置身于全球经济一体化和对外开放的背景 下,城市的发展不仅依靠自身力量,还受到诸多外力 因素的影响.因此,中国”经营城市”的模式和道路走设论j云 JiansheLuntan NlI’R,I,rI()NOF(1II,A((‘NIRttII《’, 也远比人们想象得更为复杂和灵活. 我国的城市化和经营城市与西方相比,还 有一点明显的不同.西方国家基本上是建立在 充分的市场经济的基础上,属于”市场主导型”, 政府官员的经济决策方面对社会的依赖性很大, 而我国则与之不同,政府的作用是关键. 运用市场机制和市场规律经营土地 政府必须运用市场机制和市场规律去经营 土地,兼顾土地的经济,社会和环境综合效益, 这是与会人士在”经营城市土地”方面达成的 共识.从这一个认识出发,提出了经营土地的 思路和原则:运用市场经济手段,把整个城市 作为一个资源聚合体,对构成城市空间和城市 功能载体的自然生成资本(如城市土地),人力 作用资本(主要是基础设施),派生资本以及城 市无形资本(如城市环境,品位,综合竞争力) 等进行集聚,重组和经营,最大限度地发掘这 些资源的潜力,在整个城市范围内实现资源利 用和综合效益的最大化,最优化,以谋求城市 资本的流动和增值,为城市建设和发展提供资 金支持,从而推动城市的可持续发展.这可以 说是一个在实践中得出的丰富的城市土地运营 概念. 长沙市政府的代表明确指出,简单”以地 生财”单纯追求土地收益的做法是不可取的. 这样造成的危害很大:一是盲目扩大供应总量, 造成无计划用地;二是造成土地闲置和浪费;三 是引发土地纠纷,影响社会稳定;四是导致市 场无序竞争,引起市场波动. 苏州市副市长江浩认为:”苏州市的城市土 地运营,要在保证城市发展的同时走向集约 化.”苏州更看重城市土地运营的综合作用:一 是在规划的有力控制下,土地用途得到了管制, 耕地得到了保护;二是土地供应和使用基本实 现市场化,制度化;三是单位土地面积产出率 逐步提高,单位土地面积投入逐步加大,GD P增长对土地单位面积的需求变小. 北京经济技术开发区管委会主任李凤玲认为,土地出让 金只是政府在土地资本运营循环体系中的阶段性收益,而最 终收益靠企业缴纳的税收.两者有机结合,是国有土地资本 运营所追求的理想目标,也是国有土地资本运营与一般土地 开发的本质区别. 国土资源部土地利用司副司长束克欣一语道出了土地资 产与城市运营的关系,给两者找到了一种最佳的结合状态. 他说:”经营土地是土地使用制度改革深化的结果,比土地有 偿使用制度的内容更加丰富.经营土地不仅仅是招标拍卖一 个方面的工作,更不是大量供应房地产项目开发用地,而是 要通过建立良好的土地市场环境,实现城市土地资源的优化 配置,为城市经济长期,稳定,健康地发展提供可持续发展 的资源保障.在这个前提下,使土地资源实现最大化的资产 价值.” 增强政府调控供应能力 城市土地的经营在城市运营的整体构架中占据着核心地 位.土地经营是一个完整的系统,按照国务院2001年l5号 文件的要求,政府的土地行政主管部门在经营土地中必须做 好集中统一供地,收购储备,信息公开,招标拍卖等方面的 工作.在这些工作中,总量控制不论对开发商还是政府而言, 无疑都具有极大的影响. 一 位开发商道出了许多开发商的心声:如果政府对土地 供应总量不控制,很多开发商就会”死”掉. 业内权威人士明确表示,认为按照土地利用年度计划供 地就是控制土地供应总量,这种理解是不全面的.土地供应 17:2/20o3 总量不仅有增量的,而且有存量的;不