某路商业项目前期定位策划报告.ppt

项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 写字楼细节建议 科技运用 【新风系统】——新风系统的设置成本不高，但能极大的提高室内的空气质量，维持良好的办公环境，极大的提高办公楼的形象 新风系统设置原理图 新风系统的特点： ◆?有组织的进、排风，空气流动通畅，通风换气效果佳。◆?对进风和排风进行过滤，保证新风品质。◆?噪音小，能耗小。◆?寿命长。◆?安装方便，易于维护。 位置建议： 新风机房可以放在屋顶或放在地下室，不占用价值高的商业面积，避免经济损失和影响建筑形象。 新风系统 红色管线出风 蓝色管线进风 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 写字楼细节建议 科技运用 系统名称 缩写 内涵延伸 办公自动化系统 OA 支持光纤接入、每层预留光纤数据接口；电话线接入，楼宇综合布线 通讯自动化系统 CA 数字视频会议系统，实现楼宇内无线通讯无盲区，有线电视收视系统，每层设有线箱 消防自动化系统 FA 智能化火灾自动报警系统，烟感探测器报警系统，排烟系统及应急照明系统 安保自动化系统 SA 安防监控系统，数百个监控点同时对楼宇内部进行安全监控；报警系统，电子巡更系统；出入口设置高灵敏摄像系统；一卡通系统 楼宇自动控制系统 BA 采用智能化楼宇控制系统，对空调系统、新风系统、电梯系统、照明系统等运行状况进行全时间监控 通过5A智能化的实现，突出人性化办公 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 写字楼细节建议 服务建议 写字楼在投入运营后，一大核心价值点在于服务，建议聘请国际知名的物业管理公司，可向入住客户提供优质物业管理服务并注重物业管理服务的内涵，或者聘请知名物业管理公司，如戴德梁行，担任项目的物业管理服务顾问，借助一线管理公司品牌，对写字楼部分进行统一管理，提升项目形象档次。 预订车票、飞机票服务； 入户、出户泊车服务； 24小时叫车服务； 全天候订餐服务； 定时清理房间。 国际知名物业管理公司（2－3万/月顾问费）＋本地物业管理公司或开发商自己管理，在项目所有展示区内进行高标准的物业管理（保安、保洁、礼仪服务等），让客户提前感受高标准的物业管理服务。 国际品牌物业管理，并提供各项有偿或免费服务，开创国际物管服务标准。 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 公寓建议 建筑风格建议 公寓建议与写字楼风格相统一，既保持项目的统一性，又能从整体上提升项目的品质。 现代主义简约风格 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 公寓建议 户型建议 立足项目区域的客户特点，以低总价的中小户型为主，降低置业门槛；降低物业公摊，增加套内使用面积 45㎡一室户型示意。 50㎡一室一厅户型示意 户型面积控制在40-60平米 可通过赠送落地飘窗等手段，提升户型的性价比 采用简装修交房 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 公寓建议 户型参考（平层公寓） 产品 面积区间 面积占比 公寓 一室 40-带阳台 30% 一室一厅 45-50 45% 二室一厅 55-60 25% 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 公寓建议 户型配比建议 考虑客户投资购买目的，商务办公需求；以45—50㎡的一室一厅和40㎡一室产品作为项目主力户型 公寓所有户型均设计飘窗，既能增加空间效果，又能使视野开阔，提升项目品质 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 公寓建议 公寓细节建议 电梯及走廊建议：建议项目公寓公共部分高档精装，打造成高档公寓形象 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 公寓建议 走廊部分装修 电梯间装修 公寓细节建议 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 商务底商建议 底商建议 目前文化东路商圈主要以单层商铺为主，楼层数商业价值大小、商圈特点，建议项目商务底商规划为两层。 底商立面建议采用大理石材或仿石材面砖等建筑材料，增加项目的厚重感和品质性。 第五部分：项目经济测算 价格定位 项目经济测算 价格定位 项目经济测算 根据我们所做的市场调查表明：同类产品的市场价格根据位置不同，价格也不尽相同，考虑到本项目地理位置、产品档次我们在做定价上将进行适当修正。 客户对项目所在区域的认可度较高； 任何产品的价格，也必须反映一定的价值。任何发展商都不希望自己的产品以低于它自身价值的价格出售，所以定价在保证成本的前提下以获取最大的利润为目标。 项目地段处于新城发展核心区，未来发展潜力大，周边生活配套尚不完善。 定价必须充分考虑目前市场上的竞争对手和潜在竞争对手的威胁。 目前周边区域市场供应以高档