三线城市房地产业发展思路和对策.docx

三线城市房地产业发展思路和对策 摘要：近来，在严厉的房地产调控背景下，不仅一、二线 城市房价增速明显放缓，三线城市也受到了较大影响。三线 城市房地产泡沫不大，房价多数处于合理区间，但在全国统 一的调控步调下，正常发展收到了较大的约束。本文在深入 调研的基础上，提出调控背景下三线城市房地产业发展的思 路和对策，以供决策参考 关键词：三线城市；宏观调控；房地产业 2011年以来，在全国严格执行房地产市场调控的大背景 下，不仅仅是一、二线城市被严格限制，多数三线以下的城 市也都受到了不同程度的影响。从发展水平来看，三线及以 下城市房地产市场泡沫成分远不如发达城市那么严重，但在 全国一体化的宏观政策影响下，其房地产市场也逐渐出现了 开发投资增速回落、资金来源增长放缓、消费需求不足、总 体房价环比下降、土地交易低迷等现象。这些新的市场特征 一方面对三线城市房地产的发展乃至城市化建设形成了压 力和挑战，另一方面也为稳定房价、规范市场、形成合理的 房地产业发展模式提供了机遇。为了促进新形势下三线城市 房地产业健康发展，进一步发挥房地产业在三线城市经济与 社会发展中的重要作用，本文基于对江西抚州、上饶、景德 镇等地级市的调研分析结果提出以下建议。 一、落实国家宏观政策，结合本地实际，明确房地产业 的调控方向 1?稳定房价。稳定房价”的根本在于使房价与经济社 会发展相适应、与居民收入水平相适应，与投入和合理的利 润相匹配。世界银行(1993)利用“住房价格与收入比例” 对合理房价进行定义，“住房价格与收入比例”是指一套住 房的自由市场中位价格与中位年住户收入之比。通过对世界 50多个城市的调查，他们认为房价收入比为4-6倍是比较理 想的，这也是世所公认的合理界限。2011年，调研城市中心 城区商品房销售均价为3474元，城镇居民人均可支配收入 为1.66万元，住房收入比约为1： 6,尚处于合理区间。 2?控制地价。地价是房价的主要构成之一，高地价必然 导致高房价，因此，稳定房价首先在于控制地价，越是大城 市，越是好地段，地价在房价中的比重越高，高档项目的地 价占比达50%左右。三线城市的土地交易价格这几年也不断 上涨，截止到2012年初，土地交易价格占到了商品房开发 成本的30%左右，在有些县区甚至更高。尽管三线城市的房 价泡沫成分不大，尚处于合理区间，但是必须要谨防持续上 涨的土地价格会进一步推高房价快速上涨。土地价格是供需 双方均衡的结果，在高需求的状态下，如果供给不足就必然 导致地价高企，因此，加大土地供应、扩大投资渠道是控制 地价的有力举措。 二、引导合理消费需求，促进房地产市场交易繁荣 新一轮楼市新政以来，价格还没有来得及变动，交易量 的萎缩却在三线城市大小楼盘中处处可见。根据我们的调研 了解，交易量的下降并不是需求量的绝对下降导致的，更大 的原因在于供需不对称、消费者对市场的悲观预期。这要求 当地政府应该给予积极的宣传和引导，坚持以消费品为主 导，促进三线城市房市的健康发展。 1.大力引导商品房的消费性需求。应该说，大多数城市 房地产市场需求是充足的，之所以没有在交易量中体现出 来，主要是因为晴雨不定的楼市政策和不对称的交易信息使 得消费者普遍对市场持谨慎或悲观的预期。消费者持币观 望，将给开发企业带来巨大的压力，从而进入一个行业萧条 的恶性循环。房管部门可以选择公开一些典型楼盘的成本信 息，让消费者对商品房的价格形成一个合理的预期，避免盲 目看跌。此外，政府还可以充分利用网络平台对供需双方进 行匹配，避免交易市场上的信息不对称障碍。 2?促进存量房市场交易繁荣。税负过高和重复收税的现 象使得存量房市场交易不活跃，进而影响整个行业的健康运 转。建议三线城市对个人购买普通住房超过2年（含2年） 转让的，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方 教育费附加、土地增值税和印花税。不足2年转让的，按其 转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 3.提高居民收入水平，增强居民住房消费能力。对于一 般的住户来说，住房消费无疑是消费中的最大支出，增强居 民住房消费能力，对房地产业的发展能起到良性互动作用。 住房消费与居民消费能力密切相关，消费能力的高低又主要 决定于其收入水平。因此政府要采取措施努力扩大就业率， 提高居民收入水平。只有收入多了，腰包鼓了，居民才更有 条件进一步改善居住条件，提升居住质量和水平。 三、为企业营造良好的市场环境，稳定市场供给 市场交易量的下滑最直接的影响就是企业的投资建设 热情下降，这在短期会影响行业的正常运转，长期更会严重 影响地区经济发展。稳定市场供给的关键在于企业，而企业 最关注的无非是如何控制成本，实现一定的利润。 1?加快普通商品住房的有效供给。发达城市聚集着全国 最优质的大型房地产开发大企业大集团，