营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧.ppt

营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧 主讲 黄老师 会计税收有差异 财务核算需规范 游走方园要谨慎 凡事都得讲规则 税收筹划与会计核算的关系 1.会计核算是达到税收筹划目标的基础。 2.一切税收筹划都要通过会计核算来实现。 3.规范的会计核算是实现税收筹划的关键。 房地产会计核算的特点 1.开发产品的成本核算复杂。 2.经营收入及其相关税金核算特殊。 3.涉税环节多。 4.涉及的税种多、税目多、费用多。 税收筹划与会计核算的关系 通常都有的费用： 建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费 城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、 绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、 土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、 工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、 消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、 散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费 土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费 人防异地建设费…… “营改增”对房地产企业财务的影响 适用的税种税目发生变化 企业的主管税务部门发生变化 纳税人身份发生变化 会计核算发生变化 收入和成本的计量发生变化 影响企业的财务信息和成果 房地产开发企业常用的会计科目 开发产品 投资性房地产 预收账款 开发成本 开发间接费用 应交税费 房地产开发企业常用的会计科目 一、开发产品的账务处理 开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本 科目，贷记“开发成本”科目。 房地产开发企业常用的会计科目 二、投资性房地产的账务处理 1.“开发产品” “投资性房地产” 2.“投资性房地产” “开发产品” 房地产开发企业常用的会计科目 三、应交税费的账务处理 耕地占用税 印花税 车辆购置税 契税 不在“应交税费”科目里核算的税 房地产开发企业常用的会计科目 三、应交税费的账务处理 1. 契税的计税依据 财税【2004】134号 《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》 房地产开发企业常用的会计科目 三、应交税费的账务处理 1. 契税的计税依据 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应交税费的账务处理 1. 契税的计税依据 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应交税费的账务处理 2. 契税的税率 《中华人民共和国契税暂行条例》 第三条 契税税率为3%—5%。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应交税费的账务处理 3. 契税纳税义务时间 《中华人民共和国契税暂行条例》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应交税费的账务处理 4.耕地占用税计税依据 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第四条　耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应交税费的账务处理 3. 契税纳税义务发生时间 《中华人民共和国契税暂行条例》 第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应交税费的账务处理 5.耕地占用税适用税额 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第五条　耕地占用税的税额规定如下： (一)人均耕地不超过1亩的地区， 每平方米为10元至50元； (二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区， 每平方米为8元至40元； (三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区， 每平方米为6