世邦魏理仕武汉中北路红岭片写字楼项目产品定位及发展建议前期策划.docxVIP

世邦魏理仕武汉中北路红岭片写字楼项目产品定位及 发展建议前期策划 中北路红岭片项目 写字楼产品定位及发展建议 口期：2010年5月 湖北长城建设实业有限公司 武汉中建三局物业管理有限责任公司 物业管理 2008 年 竣工年月 毛坯 交房标准 2. 45 米 净高 43% 出租率 18元/平米/月 物业管理费 1,821平方米 标准层面积 70% 得房率 609个 车位数 中建三局 持有者 中建三局、中煤国际设计院、中国平安 主要租户 中建三局房地产开发公司 开发商 中央空调 空调系统 10部（含1部消防梯） 电梯 500元/月 车位费 45-65元/平米/月 租金 143, 498平方米（78,000平方米，写字楼，45F） 总建筑面积 武昌武珞路422号 地址 数据来源：世邦魏理仕 竞争分析 新吋代商务中心 租户的租赁面积以200-300平方米以及整层自用业主为主 租户主要以房地产建筑、金融保险、制造业等行业为主 租户以内资及本地中大型企业为主，外资所占比例较少 竞争分析 新吋代商务中心 N/A 甲级 2014 + 万达集团 东湖CBD 100, 000 乙级 2013 + 湖北博翰置业 博翰危改项目 5 50,000 乙级 2013 湖北瑞狮汽车销售服务有限公司 兴业银行大厦 3 31,937 乙级 2010 湖北建工置业 新世纪中心世纪大厦 1 140,000 甲级 2012 保利集团 武汉保利文化广场 2 3 000 乙级 2010 武汉海山投资集团有限公司 海山金谷 150,000 乙级 2013 武汉双环房地产 东湖春树里 4 532, 937 + 合计： 6 序号 23, 000 乙级 + 惠川房地产 愿景广场 预计建筑体量（平方米） 预计档次 预计上市年份 发展商 项目名称 仅本区域内未來3-4年新增写字楼项H体量将超过500, 000平方米，其屮 新世纪中心世纪大厦将于今年进入市场，武汉保利文化广场2012年进入市场； 甲级写字楼的市场供应在未来几年也将增加。预计2015年前，紧临木项目 的中北路商务区的雏形将日益显化，随着武昌滨江商务区及东湖CBD的大力推 进，区域以万达为首的大型甲级写字楼相继成为市场的主角，将有近百万平方米 的写字楼在未来几年也将分期进入市场。 今后几年区域内写字楼市场供应势必会给本区域的写字楼市场带来更加激 烈的竞争，从而导致写字楼市场的空置率在未来2-3年内不断攀升。 区域市场 未来供应 预计档次 中低档 中档 中高档 1 高档 甲级 积玉桥万达广场 9 中档 乙级 海山金谷 8 高档 甲级 东湖CBD 7 中档 乙级 愿景广场 6 中档 乙级 博翰危改项目 5 中档 乙级 东湖春树里 4 序号 项目名称 预计档次 1 新世纪屮心世纪大厦 乙级 中低档 2 武汉保利文化广场 甲级 高档 3 兴业银行大厦 乙级 屮高档 预判租金 项目可能区间 以上写字楼的档次及租金预判依据： 项目前期初步定位发展商的实力； FI前已初步确定的其他业态档次（如积玉桥万达将会引进喜达屋旗下的威斯 丁酒店，凯悦旗下的君悦将进驻东湖CBD）； 政府的政策导向（如：积玉桥万达属于滨江商务区） 可能竞争：本项目可能在该区域面临竞争，但保利文化广场、东湖CBD、积 玉桥万达广场，无论从预计档次述是租金方面，略微高于本案，而未来市场空白 也正好为本案所占据 2 档次预判 高档 低 屮 高 低档 项冃档次预判 4 5 6 7 8 9 3 武汉保利文化广场: 地理位置： 武昌区中南路和民主路交汇处 开发商： 湖北保利置业有限公司 项目定位： 以商务文化为主题，以商业、金融、高档写字楼为主，形成 规模经营，打造一个“高雅?时尚?品位”的物业 项目功能： 商业以经营高档商品为主，设置8-10块银幕，甲级写字楼 填补区域空白，引进特色、品牌餐饮，并且设置服务式公寓作为配套需要, 满足高级管理人员的需求 建筑面积： 约14万平方米（商业3万平方米、写字楼5. 2万平方米） 写字楼： 46层，9-48层写字楼，高212米 单层面积： 车位：702个 1,600平方米 （地下3层） 交通系统： 物业条件： 21部电梯、27部自助扶梯 写字楼3. 8米层高，净高3米；商业1层6米，2-8层5. 4 米 写字楼级别：5A级 写字楼 区域市场 未来主要竞争 区域市场 未来主要竞争 海山金谷： 地理位置: 武昌区中北路和东湖西路交汇处 开发商： 武汉海山房地产开发有限公司 项目定位： 集高档住宅、甜牌商业、超5A办公为一体的综合 项目 项目功能： 涵盖国际级5A写字楼、CEO行政官邸、高端商业、精品私人 会所多元业态，援引“City Within A City城中之城”开发理念，颠覆传统建 筑的制约 建筑面积： 约9万平方米（另地下3.