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上市公司土地资产计量探究 摘要：在我国土地资源配置市场化逐步形成的背 景下，本文从会计信息质量的角度研究了上市公司土地资产 计量模式。本文首先对国内外土地资产计量的差异进行比 较，然后从会计信息质量特征中的可靠性、相关性与可比性 这三个方面对土地资产的历史成本和公允价值这两种计量 模式进行分析。研究发现，除了可验证性是历史成本唯一优 于公允价值的信息质量特征，用公允价值计量上市公司土地 资产更符合会计信息质量中的如实反映、中立性、预测价值、 反馈价值以及可比性的要求。 关键词：土地资产；计量；公允价值；会计信息质量 一、前言 随着我国土地有偿使用制度和流转制度逐步建立，我国 土地市场得到了初步的发展，土地资源的配置逐步走向市场 化的道路o2011年，我国建设用地出让总面积33.39万公顷, 占供应总量的56. 8%,出让合同价款3. 15万亿元，同比分别 增长13. 7%和14. 6%o其中，招拍挂出让面积30.47万公顷, 出让合同价款3. 02万亿元，分别占出让总面积的91.3%,总 价款的95. 9%o随着土地资源配置市场化程度不断提高，在 土地增值规律以及土地供求关系等多方面因素的作用下，土 地价格在近十多年出现了大幅度增长。2001年至2011年这 十一年间，除2008年由于受全球金融危机的影响，土地价 格增长出现回落，其余各年土地平均价格增长均能达到6% 左右，2007年土地平均价格增长甚至达到12%以上，其中住 宅与商业用地增长幅度尤其惊人（如图1）。 在我国资本市场不断发展和成熟的背景下，会计作为一 个信息系统，提供决策有用的信息将会成为其主要目标，而 高质量的会计信息则有利于减少因信息不对称而产生的委 托代理行为。上市公司资产信息作为会计信息的一个重要组 成部分，对公司管理者进行资产管理、经营决策以及外部投 资者进行投资决策具有重要的指导作用。土地作为公司生产 经营活动的载体，在上市公司资产中占有较大的比重，对上 市公司未来收益和现金流量会产生直接或间接的影响，进而 可能影响上市公司的价值。对土地资产进行合理的计量，一 方面有利于上市公司正确认识其拥有的土地资产，合理利用 土地资源，另一方面也有利于外部投资者或其他利益相关者 获得决策有用的会计信息，减少公司内部管理者与投资者、 大股东与小股东之间信息不对称，充分发挥会计信息的公司 治理作用。在我国当前土地资产价格大幅变动的背景下，以 历史成本计量的土地资产账面价值与市场价值将会出现巨 大的差异，该差异可能会对会计信息质量和财务会计目标的 实现产生重大影响。 2006年我国新企业会计准则的颁布，体现出我国加快了 国内会计准则与国际会计准则接轨的步伐，其中公允价值的 引入是我国新会计准则的一大亮点。但综观新会计准则，可 以发现我国对公允价值这一计量模式的应用还是比较保守， 且其应用受到严格的限制。在土地资产价格快速增长，土地 资产账面价值与市场价值出现较大差异的背景下，我国是否 可以把公允价值计量模式全面引入上市公司土地资产计量 上呢？本文首先对土地资产计量的国内外相关准则进行比 较，分析国内外土地资产计量的差异对财务会计信息产生的 影响；然后从会计信息质量的角度出发，研究上市公司土地 资产计量模式选择的问题。 二、国内外土地资产计量比较 国内外会计准则中都没有专门针对土地资产的会计准 则，土地资产根据其持有目的不同，适用于不同的会计准则。 例如不动产、厂房和设备准则、固定资产准则及无形资产准 则适用于公司自用土地资产；投资性房地产准则适用于出租 及持有待增值后转让的土地资产以及未确定未来用途的土 地资产；房地产开发企业取得的土地资产用于建造对外出售 的房屋建筑物，相关的土地资产应当计入所建造的房屋建筑 物成本，并将房屋建筑物作为存货核算，适用于存货准则。 在这里主要针对前两种用途土地资产计量的国内外会计准 则进行比较分析。 1?公司自用土地资产的计量 在国际财务报告准则（IFRS）体系中，公司用于生产、 提供商品或劳务、或为了行政管理目的而拥有的土地，作为 不动产进行核算，适用于《IAS16-不动产、厂房和设备》准 则。根据IAS16规定，初始计量时，具备资产确认条件的不 动产、厂房和设备项目，应按其成本计量。在确认后的后续 计量阶段，则可以选择成本模式或重估模式。在成本模式下, 初始确认后，资产的账面价值等于其成本减累计折旧和累计 减值损失。由于土地具有无限的使用寿命，通常不计提折旧, 因此土地资产的账面价值为成本与累计减值损失的差额。在 重估价模式下，如果不动产、厂房和设备的公允价值能够可 靠确定，则应以重估价金额计量，即该资产在重估日的公允 价值减去随后发生的累计折旧和累计减值损失后的余额。土 地和建筑物的公允价值通常是根据市场提供证据由合格的 专业评