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理工帝湖湾 市 场 营 销 策 划 书 目录 1.）项目背景 1 2.）市场分析 1 2.1 宏观环境分析 1 2.2 微观环境分析 1 3.） PEST 分析 2 4.）营销战略 2 4.1 目标人群 2 4.2 消费者特点分析 3 4.3 产品定位 3 4.4 服务定位 3 5.）营销策略 3 5.1 产品策略 3 5.2 价格策略 4 5.3 渠道策略 4 5.4 促销策略 4 广告切入期（ 1—— 2 个月） 4 广告发展期（ 3—— 4 个月） 5 6.）费用预算 6 7.）营销控制和风险 6 7.1 监督与检查 6 7.2 利用反馈 6 7.3 备选营销方案准备 6 1.）项目背景 理工帝湖湾是中华新天地二期项目， 由焦作骏利房地产有限公司开发， 理达 置业投资建设， 中华·新天地理工帝湖湾一期建设的四栋高层住宅楼以团购与零 售结合的方式销售，现已售出 80%以上， 100%业主均已交清首付。二期项目三栋 高层住宅现已正式开始销售， 本策划案旨在为中华新天地的二期项目的销售制定 一套为之可行的科学营销方案。 2.）市场分析 2.1 宏观环境分析 最新房地产 “国八条” 政策中对于部分房价上涨过快的城市实行限购令， 但是对于焦作在短期内并不会实施。 2 政府强调落实住房保障和稳定房价的工作的约谈问责机制， 在一定程度上影响 了房地产行业的价格。 郑焦铁路的修建给焦作房地产带来巨大的商机。 2.2 微观环境分析 中华·新天地二期，雄踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区， 11 路、 20 路、 30 路等多条公交线路保障快捷的交通出行， 主力户型： 94 ㎡—— 142 ㎡，平均售价每平方 4200 元。 焦作市购房人群分析年龄普遍在 30-55 岁之间，主力购买人群为 35-45 岁；社会阶层以教师，私营企业主，白领阶层为主；性别多为男性。 1 3.）PEST 分析 政策 经济 最新房地产“国八条”政策中对于部 1. 银行上调人民币存贷基准利率， 银行分房价上涨过快的城市实行限购令， 但 准备金上调，在一定程度上会影响贷款 是对于焦作在短期内并不会实施。 规模和资金流动。 资金周转成为地产开 2. 政府强调落实住房保障和稳定房价 发的重要风险因素。 的工作的约谈问责机制， 在一定程度上 2.. 郑焦铁路的建设开通会带动焦作经 影响了房地产行业的价格。 济及房地产消费。 社会 技术 焦作市购房人群分析 焦作市同类楼盘的均价均在 5000 元以 年龄： 30-55 岁之 间 ，主力 购 买人 上，理工帝湖湾具有价格，地段自然条 群为 35-45 岁。 件优越且教育资源丰富等优势。 一期销 社会阶层：教师，私营企业主， 白领 售情况良好，具备一定的社会形象基础 阶层。 性别：男性为主 4.）营销战略 4.1 目标人群 年龄： 30-55 岁之间， 主力购买人群为 35-45 岁。 社会阶层：教师，私营企业主，白领阶层。 性别：男性为主 2 4.2 消费者特点分析 居住型（约 60%） 这一消费群体中既注重生活品质， 又追求生活品味， 他们注重便捷的交通， 高雅 的文化，和优美的自然环境。 升值型（约 40%） 这一消费群体主用地产升值潜力，城市未来规划，及交通情况。 4.3 产品定位 城市新生活，水景花园上的私家别墅 4.4 服务定位 一站式生活服务 5.）营销策略 5.1 产品策略 以消费者需求为核心，建立独特的销售理念，理工帝湖湾以“城市新生活，水景 花园上的私家别墅”为销售亮点，突出即将建设的大型水景公园—碧莲湖公园， 焦作市最后一片水上公园热土吸引消费者眼球。 门面房销售与居住房销售同步进 行，突出理工帝湖湾全面配套的生活设施（游泳池，篮网球场，及大型消费中心 等）以城市一线城市优秀的物业水平为基础， 提供特色家政服务， 为住房人提供 快捷人性的一站式生活服务。 3 5.2 价格策略 焦作同类地产均价在 5000 左右，为迅速达到销售目的，应采取渗透定价策略， 一期售价在 4200 元左右，二期售价保持不变，可以产生房产价格优势，提升投 资前景。 5.3 渠道策略 采取自行销售和风险代理相结合的混合渠道方式， 与销售代理商合作， 增加销售 渠道，拓广销售网点分布。自身销售采取人员促销和内部认购的方式。 5.4 促销策略 广告宣传要达到以下三个目的： 1、 尽竭传达“城市新生活，水景花园上的私家别墅”卖点； 2、 尽快一站式生活服务的服务理念； 3、 直接促进理工帝湖湾的销售。 应把理工帝湖湾的广告宣传分为两个阶段， 广告切入期（ 1—— 2 个月） 1、报纸广告 主题 1：“城市新生活，水景花园上的私家别墅” ——焦作最后一片水上热土，碧莲湖公园是我们家