新兴产业园区的运营之道.pdf

新兴产业园区的运营之道 ——因循、吸收、创新、本土 远洋创智高地杨志伟 中国大连 目录： Part 1 因循、吸收、创新、本土 Part 2 园区开发商生产、提供什 么？ Part 3 客户是谁？ Part 4 盈利模式 Part 5 运营模式 Part 6 起步型民营园区的关注点 Part 7 四个开发关键步骤 Part 8 未来园区的几种方向 Part 9 产业园区的多角化视角 Part1 因循、吸收、创新、本土  因循——遵循国际和国家产业发展和产业升级、产业转移的规律；  吸收——学习和融合先进工业园区的开发经验和运营模式；  创新——打造园区差异化的亮点、优势和核心竞争力；  本土——必须和当地的产业环境、政策环境、居住与生活消费环境相结合， 每一个工业园区通常意义上应当是本地化、个性化的，无法简单 复制； Part2 园区开发商生产、提供什么？  建筑产品：工业厂房、研发楼、办公楼、配套住宅及商业设施；  服务 ：为入园企业提供技术支持、综合服务、物业管理等高端服务；  产业氛围营造：本区域产业引进和促进繁荣；  城市环境营造：城市远郊（欠成熟区域）的市政设施建设、城市规划、 居住与商业产业氛围的营造； Part3 客户是谁？ 直接客户  产业客户：购买或租赁厂房、办公楼（或自建）用于生产和经营；  房地产客户 ：园区配套住宅或商业的物业购买者；  间接客户、关联者  区域政府：为政府带来财政收入、税收、就业及经济增长与产业拉动；  居民：改变区域的消费水准、居住及商业的产品及水平； Part4 盈利模式  土地投资收益；由于区域发展所带来的土地及配套设施的增值；  工业物业销售与租赁收益；  配套住宅和商业的销售收益；  园区企业投资收益（孵化、加速及股权投资收益）； Part5 运营模式 园区运营模式的多样化将成为必然——不同产业的地域化、消费地域化、 盈利模式的差异化，决定了成功的模式一定是多样化的。 “园区开发的成功”与园区内的 “企业的成功”并非一定同步或彼此关联， 类似于购物中心和品牌独立店，管理成熟的高品质小区与小区居民的关系。 所谓运营模式，就是一种战略选择和资源评估。 即回答：资源怎样？提供什么样的产品或服务？客户是谁？盈利模式怎样？如 何实现？ Part6 起步型民营园区的关注点  围绕“盈亏平衡”目标，把握投入产出关系；  确立盈利模式由简入繁，明晰与务实；  谨慎选择产业方向和介入产业领域的深度“快速选择和长期坚持”；  明确目标客户和服务内容“山贼与海盗”； Part7 四个开发步骤  评估资源：企业资源、客户资源、管理团队；  评估环境：区域工业地产市场环境、产业环境、政策环境；  选择产业：核心产业领域、类型产业客户确定； 评估资源  选择模式：盈利模式、运营模式； 评估环境 选择产业 选择模式 Part7-1 评估资源  客户：产业客户、房地产客户资源； 评估资源  企业的产业资源拥有及引进、整合能力； 评估环境  团队：