20190429-恒大研究院-健康行业专题报告：养老地产：迎战“未富先老”.pdfVIP

[Table_Summary] 养老地产：迎战“未富先老” 恒大研究院研究报告 健康行业 专题报告 2019/4/29 导读： 研究员：孔艺颖 我国人口老龄化日益严重，截止2018 年末，我国60 岁以上老年人口超 2.4 亿，是世界上唯一一个老年人口过两亿的国家。人口老龄化程度加 kongyiying@ 剧，养老问题日益凸显，养老地产作为养老服务供给载体该如何发展？ 摘要： 相关研究： 居家养老、社区养老和机构养老是三种主要的养老模式，受传统文化影 1.养老地产典型项目调研：泰康之家 响，我国居家养老是主流。居家养老是指老人居住在家中接受子女或亲 2018-10-12 友照顾的养老模式，为老人提供日常照料和医疗照料，降低社会养老成 本；社区养老是指老人居住在家中，社区牵头整合社会资源为居家老人 提供服务的养老模式；机构养老是指以养老机构为主导，为老年人提供 养老服务的社会化养老模式。人口老龄化和养老模式的发展对养老地产 有三方面需求，一是开发适老型住宅，二是增加养老机构设施数量，三 是提供高品质专业化的养老服务。 养老地产参与者以房地产开发商、保险企业和养老服务企业为主。开发 方式有独立开发和合作开发两种，独立开发即投资者全资自筹开发建设 并获取全部收益。合作开发因具有降低成本及风险、拓宽资金渠道、整 合资源的优势成为主要开发方式，除房企、险资和养老服务企业相互合 作外，医疗机构、国企、外资和实业集团也是常见合作对象。 养老地产主要包括养老社区、养老机构和社区居家养老设施三大类。养 老社区是投资者布局的主要方向，包含综合性社区和全龄化社区，前者 仅供老年人居住，后者采用普通社区中规划养老组团或适老化住宅的混 合居住模式。养老机构多为老年公寓，一般面向高龄或失能老人。社区 居家养老设施多位于成熟社区中，为居家老人提供养老服务。 销售、长期持有和销售+持有三种模式为主，养老地产成熟盈利模式尚需 探索。销售型即出售养老概念住宅，快速回笼资金，没有后续管理问题； 持有型即不出售物业，持有者独立或委托运营，持有并长期租赁住宅， 常见会员制、押金制和保单捆绑制等模式；销售+持有型兼有二者特点， 住宅类产品用于销售，持有型物业用于租赁，并相互提供支持。 从区域分布看，养老地产主要集中老龄化程度高、人均可支配收入高、 医疗水平高和旅游资源丰富的京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。 养老地点分为本地养老和异地养老，本地养老看重老龄人口基数、老年 人消费能力和养老配套资源。异地养老包含旅居养老和跟随子女养老， 前者看重气候和自然资源，后者多为大城市近郊和周边城市。除四大区 域外，其余省会和