青岛金茂湾城市综合体项目营销计划书.pdf

销售计划销售计划 总目录总目录 一．产品和竞争态势 二．2013年销控计划 三．2013年营销推广 1 -2 方兴地产2012年第一次总经理办公会 11 产品和竞争态势产品和竞争态势 1. 竞争态势研判 2 -2 方兴地产2012年第一次总经理办公会 项目陈述 客户描述 成交客户分布图成交客户分布图  本次开盘客户最集中的区域仍是项目周边，并且随距离延伸逐步减少，由此可见地缘性客户对 区域的认可、项目的认知都更高。  目前区域外客户吸引度极低，如何解决区域抗性，扩大区域外客群是未来本项目要解决的难点。 -2 方兴地产2012年第一次总经理办公会 项目陈述 客户描述 成交客户统计 成交户型分布成交户型分布 套一 套二 套三 占比 24% 38% 38% 成交价格 成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 成交总价（万元） 24256 17439 42300  套三成交客户中，约60%为区域外客户，其余客户均为八大峡、中山路等前海客户，项目 周边客户较少。 套一成交客户中，50%为区域外客户，其余为八大峡及项目周边客户。 套二成交客户中，以项目周边客户为主力，占65%以上。 认筹期间新客户成交率较高，新客户成交户型以套一、套二及10#、11#8层以下为主。可见 无论区域外还是区域内无论区域外还是区域内，对价格的接受在对价格的接受在一万六七左右万六七左右，超过超过一万八的房源接受度低万八的房源接受度低。 -2 方兴地产2012年第一次总经理办公会 项目陈述 客户描述 成交客户客户对项目的满意点与抗性分析 项目总体规 客户对项目满意点 园林景观 教育 客户对项目抗性 划 社区 1% 1% 4%4% 内部内部 样板间装样板间装 其他其他 精装 开发商 居住 配套安全 修 2% 价格合理 建筑形式 交房 1% 价格 氛围 开发 2% 系统 2% 价格合理 1% 1% 政策因素 4% 商品 1% 8% 地理位置 户型 其他 位置