商业地产购物中心的开发和运营.pdf

商业地产的开 商业地产的开 商业地产的开 发和运营 发和运营 发和运营 主讲人：杨军艇先生 ——广州百嘉信地产集团 ——副总经理兼商业地产总经理 2008年3月 1 Contents 3 商业地产 1 23 购物中心成功的基础因素 33 购物中心选址 43 购物中心如何获利 53 商铺销售— 中国购物中心难解之困 63 购物中心开发经营的市场导向 73 经营之道 83 购物中心增值效益：广告、推广 93 经营管理团队 103 购物中心与住宅房地产开发运营的差异 113 购物中心开发流程 2 一、商业地产 1、商业地产综述 2、商业街 3、批发市场 4 、酒店、写字楼 5、购物中心 3 二、购物中心成功的基础因素 1、市场承托力 2、充足的资金 3、合理的建筑规划 4 三、购物中心选址 “第一是选址，第二是选址，第三还是选 址”，这是商界耳熟能详的一句名言，购物 中心的成功，同样离不开这一前提。根据 我的经验，购物中心选址要考虑四个主要 因素： 1)消费人口，客流量 2) 交通状况 3)商业环境 4) 地形特点 5 1、地点 商圈不可移动性 城市发展方向性 (如天河城的成功 (如香港的尖沙咀多 也有赖于城市东 年来都是商业旺地) 移的发展方向) 9 三、购物中心选址 地形特点（六不宜） 快速路旁没缓冲区不宜 高架路、立交桥下不宜 斜坡顶不宜 台阶太高不宜 火车站、汽车站旁不宜 不是客流必经之路的地下层不宜 7 2、人流 有可能达到性 消费群的固定性 花花世界的人流到达性差，故不可能做个SHOPPING MALL 华南MALL也是因为没有固定消费群，所以难以经营成功 东莞第一国际里的中华百货，星期日15：30去只有2个顾客。 天河城有80万固定消费群，尤其是7家珠宝店的生意比其他MALL好 但天河城百货的虎门店也失败，因为中国二线城市不是太适合百货 反而是超市或大卖场+散户的经营模式比较适合。