物权法及其财政影响.pdf

物权法及其财政影响 南京审计学院经济学院 2007.11.07 内容框架  物权法相关概念与立法过程回顾  物权法的主要内容及其意义  物权法关呼民生的几个热点问题  物权法对房地产行业的影响物权法对房地产行业的影响  物权法对物业管理的影响  物权法对国有资产监管的影响  物权法对公共财政的影响  物权法与依法行政 一、物权法相关 概念与立法过程 回顾 几个应该知道的物权法概念  物权  生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉 车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他 的，任何人都不能干涉你。  理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括 所有权所有权、用益物权和担保物权用益物权和担保物权。  所有权  生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收 取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。  理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一 种最充分的权利，是一种绝对的权利。  用益物权  生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用 房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。 也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。  理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动 产享有占有、使用、收益的权利。  另外另外，，国家对个人不动产进行国家对个人不动产进行征收征收、、征用致使用益物权消灭或者征用致使用益物权消灭或者 影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规 定的，应当给予合理补偿。  担保物权  生活解释：甲向乙借款２０万元，以其价值１０万元的房屋、５ 万元的汽车作为抵押担保，以１万元的音响设备作质押担保，同 时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿 金３万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在６万元数额 内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。  理论解释理论解释：担保既有物的担保又有人的担保担保既有物的担保又有人的担保，，债务人自己提供物债务人自己提供物 的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保 证人承担保证责任。  不动产  生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将 房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合 同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。  理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权 利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让 和消灭的权利皆无从谈起。  动产  生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定 的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。  再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情 况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对 牛的死亡承担责任，因为牛的所有权已交付而发生转移。  理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权 的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。  共有  生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为１／３。 为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞 同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺 木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船７０％ 份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款５００万元。如各共有 人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就 是按份共有是按份共有。  理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份 额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。 而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有 占有使用、收益和处分的权利。  建筑物区分所有权  生活解释：南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小 区１９９８年９月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工 程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车０．２ 车位／户，非机动车２车位／户配建停车库。小区建成后，３