穿越2012之周期篇（2）：中国的房地产周期.pdf

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H [table_main] 策略深度模板 证券研究报告 ·策略深度·穿越2012 之周期篇（2） 中国的房地产周期 投资策略 逻辑起点： 6-7 月的房价反弹，市场对政府继续从严调控房地产的表态颇为 周金涛 敏感，经济下行过程的政策宽松变得越来越可望不可及，房地产 zhoujintao@ 逐渐成为一个沉重的、但绕不开的话题。 010 主要结论： 执业证书编号：S1440510120017 美国的房地产周期：转机或在2013-2014 年 吴启权 对美国房地产分析，有以下结论：（1）从真实房价波动看，周期 大约为20 年；（2 ）美国的房价收入比在7-9 之间变动，对预测房 wuqiquan@ 地产泡沫及房价拐点有参考价值；（3 ）低利率的货币政策对房地 010 产周期起助推作用；（4 ）美国的城市化率“S”曲线、房价与20-34 执业证书编号：S1440510120031 岁人口数密切相关，2015 年之前，美国房地产主要依赖于首次置 业，但二次置业是下行的，从二者综合来看，2013-2014 年美国 发布日期： 2012 年8 月27 日 是置业周期的低点，之后，由于置业人口的回升，美国房地产周 期或能逐渐走出泥淖。 日本房地产周期：有反弹但“沉沦”趋势不可逆 [table_indextrend] 相关报告 对日本房地产分析，结论有：（1）从真实房价波动看，周期性并 不显著，但具有长期阶段性趋势；（2 ）劳动人口增加同样是城市 2011.4.13 《过渡期、库存加速与市场特征》 2011.4.15 《消费品：周期演进与左侧布局》 化加速的关键因素；（3 ）地价的上升伴随城市化加速；（4 ）低利 2011.4.18 《周期右侧消费左侧》 率的货币政策对房地产周期起助推作用；（5 ）人口年龄结构老化 2011.12.22 《周期的救赎--2012 年配置策略》 使得九十年代之后日本住房需求不足，这种现象仍将长期存在； 2011.12.22 《周期之轮（1）：定位》 （6 ）2013 年至2014 年之间，日本的置业人口将有小幅反弹，对 2011.12.22 《周期之轮（2 ）：动力》 低迷的房价或许有一定支撑，日本的房地产周期或会有小幅向上 2012.01.06 《周期之轮（3 ）：且宜逐波而上》 2012.02.02 《周期之轮（4 ）：复苏仍可期 救赎或 波动，但长期看，日本房地产周期将随着置业人口的长期趋势向 有波澜》 下而继续向下。 2012.02.16 《周期之轮（5 ）