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嘉盛房产体育局项目市场调研报告 第一部分 工作背景 一、 前期工作流程 房地产开发60 ％的工作在前期！ 前期阶段是房地产开发的策略制定阶段，建设、营销是策略执行阶段！策略保证方向，方向 正确就成功一半，方向错误则投入越多距离正确目标越远！所以，在前期多投入些时间、精 力，把工作做扎实，做充分，其实是在为后期指明方向、节约成本、规避风险。 项目发展需要因时、因地、因人制宜，不同的市场环境、不同的地段、不同的开发企业应该 使用不用的开发方 。而项目前期的主要工作就是通过科学、缜密的市场调研论证，合理定 位方向，合理的规划设计。 项目前期核心工作内容包括： l 研究市场供需，发现市场机会 l 探析区域发展，挖掘区域价值 l 结合天时地利，制定项目定位 l 根据定位方向，规划设计产品 项目前期的一般工作程序为： l 研究政策导向 l 了解城市渊源 l 探究城市发展 l 调研楼市现状 l 预测发展趋势 2006 年8 月 1 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 Ù 嘉盛房产体育局项目市场调研报告 l 区域素质分析 l 区域发展分析 l 竞争形势分析 l 剖析项目优劣 l 制定发展策略 l 制定市场定位 l 论证市场定位 l 明确规划概念 l 落实设计要点 l 成本核算分析 二、项目形势分析 我司在接到嘉盛劳动路项目前期定位任务后，对项目进行初步分析，认为项目所在新世纪体 育中心区域成熟度 ，特色显著，具备开发 端物业的基础。现在的问题在于如何最大限度 的挖掘地块价值，为开发商博取最大利润。 常规来讲，写字楼和公寓类产品较住宅产品的价格提升空间更大，利润更 ，但能否发展此 类产品仍需要论证。可以肯定的是，在现有成本下，项目不管开发哪种类型的物业，定位都 必须在城市高端。而做 端物业最需要的是创新和超越，故项目在发展思路、运营模式上都 需要创新，做长沙首家。 我司认为，摸清长沙市场及 端物业市场的现状、走势，长沙 端群体的心理和需求特征， 了解国内发达地区 端物业的发展趋势，对于本项目的发展定位有直接的意义。故我司初步 锁定的调研目标包括：周边开发物业、中心区知名物业、外围高端物业、写字楼、小户型公 寓物业、商业物业和发达地区可类比物业。 2006 年8 月 2 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 嘉盛房产体育局项目市场调研报告 第二部分 市场形势 一、宏观调控及影响 1、国六条 国务院总理温家宝于20