邯郸恒昌中华城项目市场调研及定位报告下.pdf

餐饮场所针对性供给调查汇总 通过对邯郸现有比较有影响力的餐饮场所的调查，我们可以看到，当地人对具 有一定规模、品牌比较响亮的餐饮场所认可度较高。 调查结果显示： 高档酒楼面积大；包间所占比例大，散桌数量相对较少，一般只占总面积比例 的30%，有的高档酒楼甚至不设大厅 ；人均消费高，主要客源为邯郸市高消费 人群；一般都附有一定数量的专用停车位 ；为了凸显酒楼档次，均设置了完善 的灯光计划。 中档饭店在针对性供给调研的三种分类中最受当地人认可，其面积相对较大； 人均消费较高，主要客源为邯郸市中高消费人群；包间与散桌的面积比例大体 相当；大部分饭店设置了停车位，但数量较少；具备一定档次的灯光计划设 计。 特色餐馆的大堂其所占比例一般高于包 间，价格较易接受，人均消费价格较为 合理，主力客源为普通消费者；部分餐馆不具备专用停车位或停车位数量较 少；具备简单的夜间定光计划。 运营商业项目调查－新世纪商场调查 由于新世纪商业中心(西楼)在邯郸当地已运营的商业中认可度 最高，故选取其进行调研。但由于与本案的实际情况和项目定 位存在一定的差距，不对其做针对性可比研究。 目前新世纪商业中心东楼正处于销售状态。该项目属于投资型 产品，每年固定回报率为10％，第11年以销售价格的120％强制 性回购，这在邯郸市场中属于较为新颖的一种商业投资模式， 对于本项目的商业运作具有一定的参考价值。 新世纪商场（西楼） 商业面积：90000㎡ 租金：营业额的30%返点抵租 经营商品种类：美食,服装等中高档商品零售 客户群体：邯郸市中高收入阶层 经营状况：客流量较大，属于邯郸市主流商业消费场所。 新世纪商场（东楼） 销售面积：22000㎡（3－6层） 销售价格：均价为11000－12000/㎡ 销售方式：虚拟网格式销售 销售进度：从05年开始销售，目前 销售率约40% 回报方式：返租10年，年投资回报 率10%，第11年强制性以售价的 120%回购。 经营范围 ：综合性百货 配套：餐饮、电影院、KTV、电玩 城 项目特点  项目包括东西楼两部分，知名度大，在邯郸当地的商业项目 中认可度最高。  位于城市中心，区域人流量大，有较好的消费基础。  项目坐落于城市主干道——人民路上，交通便利。  功能齐全，涵盖购物、休闲、娱乐，形成了较强的集客作 用。  采用虚拟网格化销售，弱化集中百货投资门槛较高的劣势。  反租期长，多达10年，在投资回报承诺上提供了一定的保 障。 项目课题  东楼自2005年10月开始销售，目前只完成了总量的40%，销售 进展缓慢。  采用虚拟网格销售存在一定的问题： 1、宣称能办理产权证，在产权证办理上存在较大政策风险。 2、合同中不能明确购买商铺具体位置，无法自行经营。 新兴特色商业调查 考虑到本项目中可能会包含部分新兴特色商业类型，弘创万业邯郸项目组对邯郸 的新兴特色商业，包括洗浴中心、KTV、电影院、酒吧和网吧等进行了走访。由 于本次调查时间有限，因此仅对其商业面积进行了记录。在本项目商业定位和业 态划分确定之后，将会再次进行深入调查。 洗浴中心是邯郸较为发达的行业，其发展已经具备一定的规模，分为高档洗浴中 心和普通洗浴中心。高档洗浴中心，例如摩登假日酒店和王府花园，面积都在 15000㎡以上；普通洗浴中心，例如水上人家、大浪淘沙等，面积也在4000－5000 ㎡左右。 邯郸当地专业KTV不多，比较知名的迪舞KTV及新世纪KTV均为量贩式，面积在 3000㎡左右。 电影院数量较少，可容纳人数有限。工人剧院及工人文化宫均为一个放映厅，可 容纳200－300人；面积最大的新世纪电影院有4个放映厅，可容纳最多480人。 邯郸的酒吧和网吧的数量较少，面积不大，装修及环境布置也比较缺乏新意，在 当地的新兴行业中发展较滞后，有较大的提升空间。 商业针对性需求调查 调查目的—— 掌握商业项目投资者、商业经营者、最终消费者对商业项目的 需求状况，为项目商业产品市场定位论证提供支持。 调查内容—— 商业项目投资者、商业使用者、最终消费者针对性