西安新兴·大方项目市场调研报告.pdf

目 录 第一部分：核心结论精要 第二部分第二部分：：写字楼市场分析写字楼市场分析 第三部分：商业物业市场分析 第四部分：酒店类物业市场分析 第五部分：项目原生价值初探 第一部分：核心结论精要 【【写字楼物业写字楼物业】】 特征分析特征分析 1.2003年西安写字楼市场全年销售总面积不足15万平米， 2004年总销售面积预计在20万平米左右，销售均价4625元 2 //M ，，总体呈供应增长速度快于需求增长速度总体呈供应增长速度快于需求增长速度。 2.区域分布特征明显，基本形成城区、东西高新这三大板 块，尤以南二环最为集中。 3.国内外知名企业较少，高档写字楼需求不足，本地中小 企业多在商住楼里办公，造成市场上高档写字楼供大于求， 而低端产品供不应求，市场呼唤满足中小企业的创新品种。 4 .主要以小商品批发为主的产业特征形成与其它区 域不同的市场需求，区域内中小企业较多，由于对 成本的考量和市场供应的缺失，主要在商住楼内办 公公。 5.周边写字楼价格范围在4300—5500元/平方米，租 金范围在40—55元/平方米/月，如西部电力国际商 务大厦写字楼均价：5300元/平方米；天彩大厦4300 元/平方米—4800元/平方米。 策划思考策划思考 1.品种细分趋势明显，品种创新空间较大。如西部电力 2 国际商务大厦既有30-60M 迷你办公超市，还有200-300 2 M 的时尚景观空间。 2. 中小型创业公司对于形象高档中小型创业公司对于形象高档、配套齐全的高性价比配套齐全的高性价比 中小面积写字楼需求旺盛，尤其是贸易公司、代表处、 律师行等。 3.本项目在东二环开通后，交通优势将逐渐显现，加之 已经非常浓郁的商业商务氛围，写字楼市场的前景很好。 4. 周边区域写字楼的整体素质较差，与东城区繁荣的经 济发展不相匹配，更难以满足客户不断提升的需求。如果 本项目能够改善以上办公条件，必将能够吸引现有写字楼 内客户的转移和新客户的进驻。 55. 酒店式配置酒店式配置、形象良好形象良好、面积较小且自由分割的写字面积较小且自由分割的写字 楼品种更适合区域内中小型公司众多、创业型公司较多、 经济能力有限的市场特点。 6. 解决好停车问题成为本项目的关键要素之一。 7. 平层空间布局的泛滥为复式空间提供了市场契机。 8.人性化工作方式的需求为复合品种和共享空间的引 入带来机遇。 9. 衰弱的现实物业整体形象和注重企业形象客户的 市场需求产生强烈落差，为地标物业的亮相产生强大市 场势能和引爆点。 【【商业物业商业物业】】 特征分析特征分析 1. 2003年全市的商业物业销售量为70万平米左右， 比去年增长超过50％，增幅很大，平均销售价格7150 元/平米。 2. 西安零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%， 位居第一，在西部九城市位居第三位，对于大西北的 辐射能力非常强。 3. 主要商圈逐渐开始显现城市副商业中心雏形，对区 域周边的辐射能力逐渐增强；新商圈随着居住郊区化 也将逐渐形成。 4. 业态结构渐趋合理。传统百货业态比重下降，新型业 态数量增加。 5. 复合功能型商业开始出现，如骡马市改造项目。 6. 域外品牌鱼贯而入。如家乐福、麦德龙等。 7. 行内内人士觉醒，加大加大调整经营布营布局力度力度。 8. 旧城改造如火如荼，如西大街、北大街、骡马市等。 9. 商业物业开发和投资成为一大亮点。 10. 中低档小商品为主的批发市场众多，基本形成主题 市场经营模式。 11. 批发市场首层临街商铺的租金较高，范围在200— 2 2 —500元/月.M ，区域内商铺售价最高为4.5万元/.M (骡马 市商业街地下一层)。 12. 东方星座、帝标亲亲宝贝城等的热销楼盘将城东板 块真正推进到商业地产的开发潮流中。 13. 经营品种过于集中，缺乏错位经营，在无形中使得 商家的竞争更为激烈。 14. 购物民众未受到足够尊重。环境较差，公共空间设 计不够人性化、如休息设施。 15. 交通组织混乱，停车位非常缺乏,影响了购物环境, 降低了商业价值。 16. 物流组织缺乏科学规划和合理引导，又由于城市 基础设施的相对滞后，导致整个物流系统明显混乱，