2013年3月石家庄某地块调研报告.pdf

鹿泉75亩地块投资决策报告 石家庄项目发展部 2013-3-23 目 录 一、城市房地产市场情况 一、城市房地产市场情况 二、项目基本情况 二、项目基本情况 三、项目周边土地成交情况 三、项目周边土地成交情况 四、周边区域楼盘情况 四、周边区域楼盘情况 五、项目定位 五、项目定位 六、项目设计方案 六、项目设计方案 七、成本利润测算 七、成本利润测算 八、开发建议 八、开发建议 一、城市房地产市场分析 1、城市概况 鹿泉市位于河北省中西部，西倚太 行山，东邻省会石家庄，呈月芽状环抱 省会，总面积603平方公里，山区、丘 陵、平原各占三分之一，辖8镇4乡和1个 省级经济开发区，208个行政村，人口36 万，其中市区人口将近8万。 鹿泉市区位优越、交通便捷，地处 晋、冀交通咽喉，自古为兵家必争之 地、商贾云集之所，素有“旱码头”之 誉。 鹿泉有大理石、石灰石等矿藏，农 业以小麦、棉花、蔬菜种植为主。石太 铁路和石家庄-太原高速公路都贯穿该 县，交通便利。 旅游资源较丰富，有抱犊寨、石家 庄动物园、石家庄植物园、龙凤湖、龙 泉寺、封龙山等景区和200多处景点。 2、城市交通 鹿泉市交通便利，地理位置优越 鹿泉市区距石家庄市中心15公里，距石市二 环路10公里，距三环路5公里，距石太、青银高 速出入口3公里。全市有6个乡镇与石家庄市接 壤，有9条干道与石家庄市区相通。另外，鹿泉 市境内京广铁路、京赞公路、青银高速纵穿南 北，307国道、石太高速、石太铁路及客运专线 横贯东西，距石家庄民航机场20公里，到北京也 只需2.5小时车程。 鹿泉市区有多条通往石家庄市区的公交车， 旅游5路、320路等。石家庄规划的地铁3号线未 来将通往鹿泉市。 3、城市经济 鹿泉市经济基础雄厚，发展迅速，人均收入较高 2011年，预计生产总值完成261.4 亿元，年均增长12.7%，是2006年的1.8倍；财 政收入完成17.2亿元，一般预算收入完成9.3亿元，年均分别增长18%和26.2%，是 2006年的2.3倍和3.2倍，固定资产投资完成172.7亿元，年均增长27.1%，是2006年的 3.3倍；社会消费品零售总额完成73.9亿元，年均增长19%，是2006年的2.3倍。综合 实力始终位居全省十强、石家庄各县（市）首位。农民人均纯收入首次突破万元，达 到10063元，城镇居民人均可支配收入达到19441元，连续五年保持两位数增长。 2012年经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长12%，财政收入增长18%， 一般预算收入增长18%，固定资产投资增长19%，城镇居民人均可支配收入增长11%， 农民人均纯收入增长12%， 4、城市规划 根据规划鹿泉市 区未来的发展方 向是向东南发 展，即沿着307国 道向石家庄方向 发展。 5、房地产市场情况 鹿泉市区房地产开发现状 鹿泉市2008-2012年土地开放量虽然在逐年增加，但是整体开发水品较 低，较有规模的大型住宅社区主要集中在鹿泉市区东部临近石家庄市的区 域，汇聚了龙泉花园、富丽苑、瑞泰澜庭等多、高层普通住宅，另有西山 庭院、西山御园、秀水归墅等别墅项目，近年来，又汇聚了盛泽·果岭 湾、宏扬· 香木林等大盘，这些项目的主要针对人群均为石家庄市区居 民