中原2010昆明写字楼市场及消费者调研报告.pdf

写字楼市场及消费者调研报告 昆明中原研究中心 [Kun Ming. 01.2010] 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2009 写字楼市场目录 1 写字楼市场概述 2 写字楼经营状况分析 3 写字楼客户分析 © Copyright Centaline Group, 2009 止于至善 | 2 Part 1 写字楼市场概述 © Copyright Centaline Group, 2009 止于至善 | 3 写字楼市场概述 20世纪70—80年代，昆明写字楼建设起步。这一时期的产品以计划经济体制下的行政办公 楼为核心，单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。 到了上世纪90年代，受世博会利好的影响，昆明写字楼进入了急剧扩张的出货期。作为以 市场化产品为核心的第二阶段发展期，如火如荼的盲目开发，孕育出大批良莠不齐的写字楼项 目，供大于求的市场放量让写字楼产品在高度“兴奋”后消化不良。 经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄 公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新 城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业 园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园 式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。 近两年来，星都国际总部基地、顺城双塔、俊发中心、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商 务一号、东方首座、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档 产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配 建的5A 甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园 写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。 © Copyright Centaline Group, 2009 止于至善 | 4 昆明写字楼发展历程 —— 昆明商务市场趋于成熟化 80年代 1997年 1999年 2000年 2008年 2009年 萌芽期 启动期 发展期 成熟期 写字楼定向开发 初步成雏，硬件配置 逐步专业化 配套日益成熟，硬件 配置跨入新时代 产品多元化发展，配套完 善度；商务聚焦度 幻想时代 概念时代 产品时代 资源时代 © Copyright Centaline Group, 2009 止于至善 | 5 昆明写字楼发展趋势 —— 由产品功能向人性化、环保化发展趋势 第一代写字楼 第三代写字楼 仅满足基本使用功能 第二代写字楼 产品智能化应用 第四代写字楼 从纯