丰盛地产盐城项目市场调研分析报告.pdf

丰盛地产项目 盐城市场调研分析报告 苏垦机构 二零零七年七月 目 录 第一部分 盐城整体市场格局分析 第二部分 项目区域市场调查分析 第三部分 竞争项目调研分析 第四部分 重点个案调研分析 第五部分 项目专项调研 第六部分 调研总结及项目特征分析 第一部分 盐城整体市场格局分析 第一节 盐城城市地产发展历程简述 第二节 盐城地产市场板块发展状况 第三节 盐城地产板块发展分析 第四节 盐城地产消费环境调查 第五节 盐城媒体环境调查 盐城城市地产发展历程简述 供应分析 盐城地产起步自2003年起，在近四年中，政府每年的土地供应量基本维持在每年3000- 4000亩 。 2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万㎡ ，之前每年去化量也都在约100万㎡左 右。整体供应量较大，而由于年开发量及销售量维持在100万左右，目前看土地的存量较 大。 政府目前重点大力推进南城新区的建设，潜在土地供应量充沛，后继城市市场供应量将于 城南片区及周边存在爆发的可能 。 在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出量增速可观： 随着“两年内土地必须开发”政策的落实，大批土地赶在两年期限内开发上市； 新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，将集中于今明两年内上市。 盐城地产空间加速发展，但近期竞争压力凸显。 盐城城市地产发展历程简述 价格分析 整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局） 的限价措施下，整体房价从2003年的均价约1200元涨到了2006年底的2600-2700元 （主体城区，非老城 核心区域——老城核心区目前价格已经在3500左右，部分优质楼盘价格已经在4000元以上）。 盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是 2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了 市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅约在600-700元 。 2007年“5·1”国庆之后 ，部分楼盘的带领之下，全市范围内楼盘均有价格的增长，各家楼盘的涨幅 在150－250元左右 。 3500 3000 2600-2700 量价齐增 2500 盐城历年 市场走势稳健 2000 住宅均价示意图 1500 1200 1000 03年 04年 05年 06年 07年中 盐城城市地产发展历程简述 产品分析 物业类型：盐城普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，但由于市民 普遍对于小高层物业不认可，所以现阶段