润丰项目市场调研报告（上传）.pdf

目 录 第一部分 内容摘要 2 第二部分 调研的工作目标 6 第三部分 调研与分析的方法 7 一、调研以及分析方法的选择 7 （一）调研方法 7 （二）分析方法 7 二、区域市场的调研方法 7 三、高档房地产项目的调研方法 7 四、亚北地区住房消费情况的调研方法 8 五、有关目标客户情况的调研方法 9 第四部分 调研的成果与分析 10 一、亚北区域市场 10 （一）本区域的基本特征 10 （二）区域市场状况 11 （三）亚北地区购买力分析 13 二、北京高档房地产项目 13 三、高档项目的客户群 19 （一）客户特征描述 19 （二）客户需求描述 20 第五部分 关于本项目分析与建议 22 一、项目的SWOT分析 22 二、安索夫模型分析：新市场、新产品 23 （一）安索夫模型简介 23 （二）分析、研究 23 三、项目的市场定位 24 四、项目的客户定位 24 五、项目的产品定位 25 附件一：北京部分高档房地产项目情况一览表 27 附件二：高档楼盘优势因素汇总、分析表 28 附件三：高档楼盘个案简介 29 - 1 - 第一部分 内容摘要 为了确立“润丰花园”的市场定位、客户定位和产品定位。同时编写“润 丰花园”项目的《规划设计建议书》并为制订前期策划方案做准备，我公司对 亚运村地区的区位市场状况、北京市万元以上销售价格的典型项目进行了调研 分析。 在调研中采用了“桌面调研法”、“调查法”、“问卷法”和“深入访谈法” 几种方法相结合的方式，通过对收集到的数据的归纳整理，对项目的 SWOT 分 析和安索夫模型分析，得到了相关结论。 一、亚北区域市场 在亚运村地区，已经形成了北京最大的居住类物业市场，区域的发展明显 领先于北京市其它部位。目前这一地区无论交通条件、市政配套，还是生活设 施及社区环境都已日渐完善，奥运村及奥运场馆的建设对亚北地区环境改善及 基础设施建设产生重大影响，本地区将成为北京市居住类物业发展最为成熟的 地区之一。 1、区域竞争激烈 在亚北地区我们共选取了 12 个主要竞争项目作为研究对象，这 12 个项目 的占地面积为 191.42 公顷，总建筑面积达到 402.9 万平方米。说明本区域市场 供应量较为充足，竞争激烈。 2 、市场产品以中高档为主 目前亚北地区在售项目销售均价集中在6000～7000 元/平方米左右，其主要 原因是这些项目的产品品质、配套设施、服务水平并没有实现高档化。 3、市场存在向高档化发展的趋势 目前亚北的基本状况与东部 CBD 仍然有较大差距，表现在市场上是两地 房价相差大约 3000 元。但是奥运会的举办将会促使国家在此投入大量的资金进 行配套建设；世贸中心的建成也会在京北地区形成一个新的中心商务区。加上 本地区业已形成的良好居住环境，市场将会由中端市场向高端市场变迁。 - 2 - 4 、亚北地区购买力不足以支撑高档市场 通过对亚运村地区已购房人群的问卷调查，这一地区的住房消费力水平虽 然相对北京市整体消费能力较高，但是仍然没有达到足以支撑豪宅市场的能力， 豪宅市场需要跨地区发展。 二、北京高档房地产项目 在