中成房业：海昌国际EBC·成都极地海洋世界08年下半年营销策略.pdf

海昌国际EBC·成都极地海洋世界 08年下半年营销策略 今天，我们主要与贵公司讨论如下内容： • The 1 产品核心竞争力梳理 • The 2 项目总体营销思路及突破点 • The 3 项目营销手段 • The 4 分阶段营销执行思路整理 The 1 既然得卖房子，我们不得不首先分析，项目 的核心竞争力到底在哪里？ 是我们处在南城—这带着成都浦东标志的区域？ 是我们拥有360亩的地块？ 是我们给周围的人群带来了热闹的消费场所？ 还是我们在拉动南城的经济？ 不，这些都不是唯一，这些仅仅是极地与周边楼盘的共性！ 我们的唯一在于 项目核心竞争力 • 我们有海！西南唯一的极地海洋主题公园，异域风情建筑集群，高品质海洋 文化休闲理念。 • 每年带来约200万的旅游人群，黏合周边60万高端常住人群和50万国际化商 务人群，吸引四川省内二三级城市和西部省区中高端人群常来观光消费。 所以，极地海洋世界，带来的不仅仅是南城的跃动，而是成都的，甚至整个 西南的跃动。 我们的独一无二，将决定项目的高端形象与高端品质。 因此，以下的销售、招商、推广，都将站在一个 “高”地来说话！ The 2 项目总体营销策略 The 2-1 高位任务 • 时间段:2008年8月-12月 • 任务时间:5个月 • 完成目标:销售:10000㎡（本年度以销售6区1、2号楼为主） 招商:40%（签定租赁合同） The 2-2 高度决定视野——总体营销策略 • 销售策略：寻找高品质客群。树立高品质产品,实现项目高价值观。以事件营销为 主，有针对性的挖掘渠道客户，通过沙龙营销方式，促成下单。后续，再通过示范 街区的打造，形成实效营销，最终完成均价在16000元情况下的大体量艰巨销售任 务。 招商策略：以本地为主，异地为辅；定向行招为主，坐招补充为辅。以海洋广场 及旅游大道的主力店与次主力店为重点招商对象，迅速进入合同实质洽谈过程，缩 短进场时间；从而起到该店所在区域的示范性作用，迅速提升该区域商业氛围；而 后全面启动并加快签约步伐，视实际招商情况逐步提高商家准入门槛。 推广策略：品牌走线上，售卖走线下。先品牌后售卖，保持项目高品质高形象。 依靠线上推广创造认知度，进而根据营销渠道的选择，利用小众活动，对分众市场 进行终端推广。迅速提升项目知晓度与知名度； The 3 高手过招—营销手段 • 渠道营销：分为4类渠道，各个击破。 • 事件营销：连续的事件营销和活动，笼络目标客户 • 实效营销：打造示范街区，以现场打动客户 • 全民营销：海昌公司、中成公司海昌项目组人员，均可 参与项目销售（需要海昌公司提供政策支持） 营销手段—渠道营销及目标客群挖掘 • 第一类：在成都有成功投资经验的客户（了解成都市场，对成都商业投资 有信心） 投资特征：追求开发周期所带来的高风险回报，追求把不良资产处置、包装 转售或打包证券化的收益。 销售方式：通过已持物业定向查找，以项目推荐会为主。 销售策略：高价高回报策略与可信的安全保障机制结合：承诺3年培育期内年 均投资回报率8％，购房即返2年租金。 保障机制 ：5年后业主转让商铺，海昌公司 拥有优先购买权（给予信 心）；海洋公园50％以上的自持物业保障； ××（知名）商业经营管理公司 加盟 。 营销手段—渠道营销 • 第二类：纯投资客户（成都本地为主） 投资特征：追求相对稳定的回报租金收入及固定的利息收入。 销售方式：大众推广，传统座销。 销售策略：高价高回报策略与可信的安全保障机制结合：承诺3年培育期内年 均投资回报率8％，购房即返2年租金。 保障机制 ：5年后业