龙华房地产市场调研1.pdf

龙华片区 2003 年 住宅市场调研分析报告 锦绣江南项目组市场研究 黑马房地产经纪发展有限公司 2003 年 3 月 9 日星期一 1 龙华片区住宅市场调查 第一篇 地理篇 一、龙华片区范围 龙华镇属于宝安区，南面通过梅林关口与福田区相邻，北面与房地产较落后的观 澜镇，平湖镇两镇相邻，西面与石岩镇相邻，东面与房地产发展较成熟的布吉镇接壤， 是福田中心区的一级辐射区，深圳的后花园。 龙华片区的房地产经过近两年的发展，房地产开发主要集中在以下四个区域，龙 华镇中心广场区域，人民北路及民治大道沿线，梅林关口区域（含丰泽湖山庄）及以 万科四季花城为龙头的坂田区域（从行政划分属于布吉镇）。 二、龙华镇自然人文地理及社会环境 1．龙华历史由来 龙华镇建于清同治年间，客家人自广东梅县、东莞等地迁居龙胜堂，并发起建立 龙华墟。因墟场坐落在龙胜堂，且墟内有龙岗顶小山，再取繁华之意，龙华由此得名。 1949年划归宝安县，1986年改为龙华镇，1993年元月归新成立的宝安区管辖。 二十世纪九十年代以来，龙华镇先后获得了“广东省城市规划先进镇”、“广东省 城镇规划建设管理岭南杯竞赛金奖”、“广东省卫生镇”、“广东省乡镇企业百强镇”、 “广东省体育先进镇”、“全国造林绿化百佳” 2．房地产发展历史沿革 龙华片区最早是深圳的三大工业区之一，区内有赛格、发电厂华强三洋等大型企 业以及家私厂，塑胶厂等中小企业。 随着福田中心区的建设，更主要的是随着大型微福利房梅林二村、三村、四村、 一村的建设，梅林的功能定位逐渐转变为居住区。根据深圳城市总体规划，梅林片区 的功能定位为：以居住为主，兼有商业、贸易、办公、工业、文体等多种区位功能的 综合居住区。 三．行政及人口构成 1．行政与人口基本现状 横岗镇下辖六约、横岗、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄阁坑（已划 归龙岗中心城）9个行政村和1个居委会。龙华镇下辖龙华、同胜、上墉、民治、牛 栏前、油松、清湖、大浪、三联10个行政村和龙园、景龙2个居委会。 2 2001 年龙华镇的行政区划和人口比较 指标 龙华镇 土地面积（平方公里） 98 镇政府/街道办（个） 1 村委（个） 10 村民小组（个） 52 居委会（个） 2 总人口（万人） 37 户籍人口（万人） 2.2 外来暂住人口（万人） 16 外来流动人口（万人） 18.8 GDP（亿元） 31.6 人均年收入（元） 9610 2． 人口结构及特征 房地产开发要研究的一个重要因素是人口，市场是由人组成的，因而对人口的规 模、密度、位置、年龄、性别、职业和其他方面进行的调查研究也必不可少。人口境