临安金基·燕东园项目市场调研及销售策略提报.pdf

临安金基·燕东园项目 市场调研及销售策略提报 上海天启开启机构 2008/08/28 2012-10-22 市场部分 2012-10-22 宏观经济走势对房地产市场的影响 后“奥运经济时代”房地产市场发展趋势 2012-10-22 宏观经济与楼市 [2008年奥运结束] 以奥运为象征，以城市化为理念，中国持续了长达5年的“绑在脚手架上的经 济”，随着奥运的结束，固定投入的趋缓，市场需要新的增长引擎 + [持续的人民币升值] 人民币升值，出口贸易顺差带来的财富积累，悄然被抹去。加之08-09年对外开放 人民币业务，中国脆弱的金融体系将面临严峻考验 + [趋强的宏观政策调控] 从供给端调控至需求段，伴随行政手段的调控，已经不是简单的经济问题，而是 涉及到社会公平的国计民生大事 投资与出口，拉动中国经济的两大引擎将趋缓 + 宏观调控的政治化倾向 2009年可能是结构性拐点 2009年可能是结构性拐点 2012-10-22 楼市“拐点论” 后奥运时代固定资产投资的大幅度缩水 07年房价猛涨对未来价格的严重透支 行业暴利时代的结束 心理上：奥运为政治性风 向标，9月奥运结束，在心 理上成为供需双方最后的 博弈 利益上：银根不放松，开 理性回归 发商必须要应对一个财年 的财务结算，现金流压力 全国大涨全线飘红局面结束 巨大 量价双稳，有涨有跌，锯齿上升 空间上：现有市场供给， 天启“拐 权利下移，买方市场 多为3年前土地存量的开发 点”论 量延续，地价优势，致使 量价 拐点 现房售价上存在较大价格 下调空间 齐跌 行业面临重新洗牌 拐点之后对市场持悲观 高位低走策略的终结 态度占据主流 买涨不买跌消费心理的延续 2012-10-22 低迷市场下的对策 宏观调控的不利政策 人民币升值压力 物价不断上涨 银根紧缩的货币政策导致资金链断裂