长沙志成新世界大盘项目营销策略销售推广方案.pdf

长 沙 市 晨 曦 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 INTRODUCTION AND CASE REVIEW 志成新世界营销策略 世界是他们的，也是我们的。 但归根到底，仍会是我们的。 我们就像早上八九点钟的太阳一样朝气蓬勃。 晨曦地产——寻求致胜之道 邵阳之东 • 不是邵东 • 而是一个新世界 本案目录 1、志成新世界所存在问题浅析 2、如何改变 3、我方将采用的十八种营销策略 4、新媒体的运用 5、我方人员组合 6、整体销售时间控制表 7、销售均价销售时间设定及合作模式 1、志成新世界所存在问题浅析 项目 志成新世界 地址 邵阳大道与建设南路交汇处佘湖新城 售楼地址 邵阳大道与建设南路交汇处 开发商 邵阳市志成置业有限公司 项目网站 / 建筑类型 板楼,塔楼,多层,小高层,高层 物业类别 普通住宅,商铺,商住,建筑综合体 建筑面积 690000平方米 占地面积 170000平方米 开盘时间 2011年12月16 日 入住时间 待定 装修 毛坯,公共部分精装 产权年限 70 付款方式 银行按揭贷款,分期付款,一次性付款 饮用水 市政供水 交通状况 邵阳大道和建设南路交叉路口的西南部位临近邵阳佘湖公园，佘湖桥。公交：15 路，33路。 问题一，分期而不分组团，规划与销售没有形成有效的步骤性 1、志成新世界的总户数达到五千户，而整体在规划上却没有有效的进行组团区分，小区的人流规划不是很到 位。引用一句客户的话语来形容：跟五千户来 自不同地方不同背景的人住在一个小区里，那跟以往住在街道上的 没安防的宿舍有什么区别？“所以说，大盘有规模优势，但超过一定规模后，反而会成为一个劣势。那就是人口 密度，以及人员素质。 2、大盘在推广过程极重视分期分步骤的协调，在不同的时段以不同的产品形像面市，如1、西班牙小镇组团—— 王者，2、巴黎香榭组团———胜者，3英伦组团——智者，4 、东南亚组团——行者。如此有明确的组团分批次 推广，有利于客户长期的接受项目的规模，同时在推广上也好采用不同的调性。 问题二，建筑设计水平一般，在竞争中处于劣势，在邵阳最佳地段最优户型的住宅 销售均价超5000元/平米的情况下，最早的超大盘志成新世界仅维持3300元/平米 的均价，不得不讲与设计有相当的关系。 1、128平米的户型，没有入户花 园，只有两个阳台，一间卧室还 处于进门位置，功能分区明显较 乱。 2、公卫与主卫设置在同一轴线 上，可以省一些结构成本，但是 在使用上就出现了一个问题，门 口副卧起夜，要走11米。 3、该户型赠送面积少，功能分 区不合理，虽然在畅销总面积 段，但没有竞争能力。 4 、同样128平米的户型，主卫的开间为三米，浪费面 积严重。 5、副卧不带阳台，是比较落后的户型了。 6、主卧飘窗可设为转角窗。 7、在城志新世纪中属于比较成功的户型， 入户花园的实用性较强，在整个单元中处 于东南角面，。 8、该户型的北向副卧没有飘窗。书房开间 仅为二米七，在一百三十平米的总面积 下，书房开间做到二米七，证明内部面积 分配有不合理之处。 9、同样，入户如果改封为活动室的话，则 本户型没有工作阳台，洗衣机的摆放将成 为一个实际问题。 10、该户型主卫设定的位置过于怪 异，造成单栋的立面效果较差。主卧 南北两向的有门的情况下，主卧使用 功能下降极多。 11、136平米的三房与127平米的三房 客厅开间同为四米五，在客厅开间上 明显偏小。。 12、该户型处于西北向，南向餐厅的 阳台采光效果不佳，在整体室内使用 面积未增加的情况下，增加一个餐厅 阳台，实