经纬投资-2012廉江房地产市场调研报告.pdf

经纬投资-2012廉江房地产市场调 研报告68p 目录 第一部分：2012年中国房地产发展趋势 一、房地产政策调整 二、 土地供应量走势 三、房地产资金走势 四、保障性住房走势 五、政策性商品住房——限价房走势、 六、商品房走势 第二部分：廉江市经济及城市发展分析 一、廉江市概况 二、廉江市经济 三、城市未来发展规划 第三部分：廉江市房地产市分析 一、近年廉江市房地产开发投资运营分析 二、廉江市房地产市场总体特征分析 三、廉江市商业市场调研分析 第四部分：在售项目分析 一、基本参数分析 二、项目SWOT分析 三、产品分析 四、销售推广 第一部分： 2012年中国房地产发展趋势 一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠 偏改错，使其房地产业健康发展。 1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策; 2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策; 3、一线城市征收房产税将陆续出台;开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日; 4、国家按区域性调整政策性商品房政策; 5、下半年对商品房的金融政策将适度调整; 6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。 二、 土地供应量走势 土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性 商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面;三 四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。 对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是 土地供应主体。 1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。 2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土 地供应总量50%。 3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。 这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法 缓解。 三、房地产资金走势 对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的： 1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位; 2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢; 3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 泡沫风险围墙; 4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与 地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子; 5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上 市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。 四、保障性住房走势 国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来， 参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房 建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预 算。 一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建; 二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来 保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。 三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。 四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。 五、政策性商品住房——限价房走势 限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需 求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场 需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品 住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政 策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发 商新的相互角逐的战场