江苏徐州豪宅项目前期调研及营销策划方案.pdf

PART1 宏观环境分析 宏观环境分析 The macroeconomic environment analysis 1、徐州市基本概况 1.1、徐州市概况 徐州古称彭城，具有四千多年的历史，是国家历史文化名城之一。它位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、 豫、皖边区组成的淮海经济区的中心 。 在交通方面，徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此 交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交 通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。 区域范围及人口：徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪 区、泉山区、九里区五区。全市总面积 11258 平方公里，人口 925 万人 ，其中市区面积 963 平方公里 ，至 2006 年底，城 市人口约为 180 万。 1.2、地理和气候状况 徐州位于东经 116.22＇,北纬 33.43＇--34.58＇。属暖温带半湿润季风气候。地形以平原为主，低山和丘陵地相间，海拔 19-45 米，沂河、沭河、京杭大运河、古黄河穿境而过，骆马湖、微山湖分布在南北两缘。境内河流纵横交错，湖沼、水库 星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。 1.3、城市资源 徐州为苏北门户 ，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。徐州自然资源丰富，煤炭、石灰石、 大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩等矿产资源储量较为丰富。 1.4、文化旅游 徐州古称彭城 ，已有 6000 年灿烂文化，是中国历史文化名城之一。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州 之一。秦汉时，徐州是楚国的属地。楚汉相争时，这里是西楚国的国都。汉高祖刘邦建立西汉后，这里是其亲属的封地。东 汉末年，曹操迁徐州刺史治彭城，始称徐州。至 1945 年正式设市，隶属江苏。为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要， 自古便为兵家必争之地。四千多年的文明史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹，宛如斜挂于历史苍穹中的璀璨星河。其 中尤以 “汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，集中体现了古人的非凡创造力和深遂智慧， 极具艺术欣赏和考古价值。以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区风光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。 名胜古迹掩映其中，与之交相辉映，令人流连忘返。 徐州历来就是钟灵毓秀、藏龙卧虎之地。中华易经和养生学的鼻祖彭祖，汉代开国皇帝刘邦 ，人杰鬼雄项羽 ，一代文豪 苏东坡 ，都在徐州留下了他们的痕迹。 2、城市定位及发展战略 2.1、城市功能定位 淮海经济区中心城市，区域性物流中心 2.2、城市性质 （1）全国综合性交通主枢纽； （2）陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会； （3）徐州都市圈的特大核心城市； （4）国家历史文化名城、优秀旅游城市； （5）区域制造业基地。 2.3、城市荣誉 “国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“江苏省文明城市”、“中国品牌经济城市”、“台商极力推荐投资城市”、 “中国大陆最佳商业城市”、“浙商（省外）最佳投资城市”、“CCTV 中国最具经济活力城市”20 强和“中国特色魅 力城市” 2.4、城市发展战略 中心城市竞争发展能力不断增强，综合实力明显提升。 徐州的战略发展规划是 “东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架为 “双心+五区”结构，城市向 东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。未来城市人口规模将由现 在的 180 万增加到 220 万人。 “双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化