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金泰利商业广场前期 包装推广方案 常德市德达房地产开发有限公司 投资组合： 常德市金泰利置业有限公司 统筹顾问：三明国际商业地产（香港）顾问有限公司 二○○五年一月十三日 目 录 目 录 1 1 项目 SWOT 分析 5 1.1 S 地块优势理解 5 1.2 W 地块劣势理解 5 1.3 O 地块机遇理解 6 1.4 T 地块开发商业的威胁点及风险的理解 6 2 项目目标投资及经营客户群定位 7 2.1 购物中心客户定位原则 7 2.2 购物中心营销客户定位依据 7 3 项目营销目标 8 3.1 项目客户群分析 8 3.2 销目标客户群细分 9 3.3 营销目标客户群心理研究及需求分析 10 3.4 小结 12 5 项目形象推广主题定位 12 5.1 项目命名及广告语 12 5 ．2 效果图及围墙包装 13 6 项目市场定位 13 6.1 购物中心 错误！未定义书签。 6.2 住宅部分 15 6.3 现代都市大厦 15 7 项目整合营销推广思路 16 8 广告策略 20 8.1 媒体定位 20 8.2 媒介发布要点 21 9 媒体传播组合 22 10 第一阶段营销推广 （春节前夕推广部署） 23 10.1 媒体内容选择 23 10.2 推广促进会 24 10.3 促进会细节及完成时间 25 10.4 推广要素 25 10．5 推广促进会作用: 26 10．6 整合营销图示: 26 10．7 小结 11.第二阶段推广部署（在春节后体现） 12 销售部准备工作 29 13 结语 30 附件 1： 30 常德媒体初步调研分析 30 1 报业 2 流行刊物 37 3 互联网传媒 40 4 户外广告 44 5 邮政媒体 44 附件 2 47 10 同质楼盘近期推广简录 10.1 推广方式 50 10.2 媒体选择比率 51 附件3 VIP 客户关系维系 1 项目 SWOT 分析 1.1 S 地块优势理解  项目地处CBD中心位置，项目具有很好地源优势。  项目周边人口流动量强,有无限的商机潜力。  常德市政府计划将商业步行街向东延伸，给项目增强了商机和利好条件。  项目周边具有比较完善的商业配套，包括酒店、宾馆、餐饮、娱乐、金融、 电讯、邮电。  常德市区范围较小，出租车行业发达，出租车服务价格较低，不仅使项目与 各居民点的距离变短，而且对来往项目购物休闲带来极其便利。  朗州路与人民路周边是机关事业单位居民区集中地，居民消费力强劲，而且 消费档次和品位都比较高。  本项目有足够的地下停车位。 1.2 W 地块劣势理解 1. 项目只有一条可用路段，商机高峰期的人员分流存在问题。 2. 项目周边存在一些大型餐饮配套、商业出现有白热化竞争倾向。 淡化方案： 1. 建议商场主入口外立面设计成玻璃半圆形帽檐式，提升楼体形象，增强 建筑外立面艺术感，以吸引消费人流。 2. 项目如果要想成功入市，必须细分市场，针对性定位，才能避开因供应 量激增而产生的风险。 3. 逛步行街已经成为常德市民的一种生活习惯。项目在与人民中路商业步 行街的竞争中，不宜针锋相对，而应考虑提升和填补性定位。 1.3 O 地块机遇理解 1、复合性项目—地标性建筑。项目规划了购物中心、公寓、住宅物业，各 功能互为支持，共荐互利。居住、购物和休闲足不出户即可满足。项目 建筑将成为常德市商业地标性建筑。 2 、高尚住宅聚集区— 随着该地区市政配套设施的进一步完善，凭借老城区 商业中心用地的稀缺性，完善的市政生活配套，项目周边将形成常德市高 尚住宅聚集区域，聚集较大规模的高消费力人群。 3、城市的定位和