2006年上饶市房地产调研报告.pdf

上 饶 市 房 地 产 调 研 报 告 目 录 一、上饶市宏观经济概述 1、地域概述 2、产业结构情况 3 、居民人口及生活水平 二、上饶市房地产市场发展 1、年度一级土地市场概况 2、年度投资与开发量 3 、年度成交量 4、年度房价水平 5、上饶市在售个案比较一览表 6、上饶房地产市场特征分析 7、上饶房地产的发展趋势 三、消费群体分析 四、上饶市媒体分析 一、上饶市宏观经济概述 1、地域概述 上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南靠福建、北接安徽，下辖：上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年 10县和信州 区，代管德兴市。行政区面积 22791 平方公里，人口 660 万。 分析：上饶凭借其自身地理位置优势和政府政策的强大支持，借着政府西迁和市域、县域融合的东风，趁着城市化进程加快和住宅消费需要有效增 长的大好形势，极大地催生了房地产业的快速发展，为唤醒居民置业投资意识打下了良好的基础。 2、产业结构情况 2006 年上饶市三大产业均保持了较好的发展态势，第一产业增幅明显高于第二、三产业。第一产业完成投资 1.76 亿元，比去年同期增长 3.14 倍；第 二产业完成投资 54.52 亿元，同比增长 1.05 倍；第三产业完成投资 68.6 亿元，同比增长 36.2% 。 上饶市区域工业生产快速增长，主导产业带动作用明显，继续优化经济发展环境。2005 年，全市完成全部工业增加值 120 亿元，增长 18.6%，对 GDP 增长的贡献率为 43.1%。“十五”时期，年均增长 20.1%。其中规模以上工业企业实现增加值 49.1 亿元，增长 25.4%。实现销售产值 157 亿元，产销率为 97.8%，同比提高 0.3 个百分点。销售收入过亿元的工业企业 33 家，增加 14 家。 根据政府公告表明，2006 年 1-11 月全市规模以上工业累计完成增加值 66.94 亿元，同比增长 21.31% ，全市规模以上工业累计完成增加值总量比上年 同期净增23.24 亿元。全市 50 户重点调度企业累计完成工业总产值 82.27 亿元，现价同比增长 20.42% 。六是工业效益大幅攀升。1-11 全市规模以上工业 企业实现利税 13.48 亿元，增长 48.86% 。其中：实现利润4.02 亿元，增长 85.41%。 3、居民人口及生活水平 上饶市全市总人口为 637.37 万人，其中市区（信州区）总人口约 75000 人，上饶县人口约 36.6 万人（县城约 6 万人）。2006 年 1-11 月，上饶市区 城镇居民人均可支配收入 9144 元，同比增长 15.9%，比去年同期提高 1.51 个百分点。其中消费性支出 6280 元，增长 25.3% ，食品、衣着、居住、家庭设 备用品及服务、交通和通讯支出分别增长 2.6% 、63.2%、92.4%、14.2%和 36.2% 。 二、房地产市场发展 1、年度一级土地市场概况 上饶市 2006 年土地购置面积一直呈现下降的态势，1—9 月全市土地购置面积 90.5 万平方米，比上年同期下降 62.8%，完成土地开发面积 34.3 万平 方米，比上年下降 7.6% 。受土地供应缩减的影响，全市新开工楼盘也随之减少，1—9 月房屋新开工面积 167.2 万平方米，比上年同期下降了 41.7% 。从 这些先行指标的连续下降可以看出，企业对当前的房地产市场预期发生了明显变化，投资力度减弱，这也预示着上饶市房地产投资已进入调整期。 1）、上饶市一级土地市场 地块标号 土地地理位置 土地面积 成交价格 土地用途 备注 2006-6 号地块 滨江路 53633.6 平方米 4820.6888 万元 2006-1 号地块 紫阳大道西侧、纬三路南侧 39413.5 平方米 1966 万元 2006-13 号地块 中心广场东侧，五三大道南侧 16725.5 平方米 1.58 亿元 商业金融业及商务办公楼用地 竞得人：汪文良 2006-11 号地块 庆丰路西侧、三清山大道北侧 18236.5 平方米 380 万元 商业、居住用地