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综合园区存量土地集约利用方法探索——以无锡新区为例 【文章编号】 ? ? ? 潮滞博静 综合园区存量土地集约利用方法探索 ? ? 以无锡新区为例 孙明芳 陈 华 无锡市规划设计研究院,江苏无锡, 【摘要】工业园区存量土地集约利用是国家和地方关注的重点,但目前缺乏全方位引导园区存量土地集约利用的方法研究。 本文以综合园区为对象,在分析其空间特征的基础上,从分析挖掘、类型总结和利用途径三方面探索存量土地集约利用的 方法,并以无锡新区为例进行分析。文章认为综合园区存量土地可从建设情况、供应程序、集约程度和规划引导四个角度 展开分析,并总结为已供未建用地、低效利用土地和结构改造用地三类,进而结合每类用地的特征、成因提出集约利用的具 体途径。 【关键词】存量土地;集约利用;综合园区 【中图分类号】 . 【文献标识码】 和建成一片、纳入一片、再建设一片的开发历程,其 自 年国务院出台相关文件要求各地按照 空间建成度相对较高,但土地利用存在以下问题:一 节约集约原则,充分利用现有建设用地,大力提高建 设用地利用效率后,国土资源部紧接着出台了加强 是建设强度不高,开发区早期工厂建设密度和容积 率较低,工业用地容积率为 . ~ . ,形成了一批 开发区用地管理、促进节约集约用地的通知。而目 前我国基础较好的开发区,特别是沿海地区的国家 “花园式厂房”,且纳入园区的乡镇工业用地建设强 级、省级园区,经过一定时期的积累大多进入调整转 度更低。二是开发过程不集约,土地批租以大地块 型期,向功能综合、配套完善的综合园区或新城转变 为主,如新区早期工业地块面积约有 公顷,少数 杨东峰等, ,如无锡、扬州开发区等。本文以 更是超过了 公顷,企业入驻后仍有空余用地。三 这种转型中的综合园区为研究对象,分析其空间特 是用地混杂,城中村“插花式”地分布在工业用地 内,城镇生活配套区则被工业用地包围、挤压,各类 征,并以无锡新区为例,探索综合园区存量土地集约 利用的方法与途径。 用地交相混杂,影响了环境质量、降低了综合效益。 . 面临升级产业、完善配套等空间需求 综合园区的空间特征 在国家发展转型的背景下,长三角地区的重点 综合园区建立之初,多为几到十几个平方公里 园区大多承担着转型发展的任务,包括改造、置换传 的工业区或开发区,发展过程中逐步纳入周边镇、村 统产业,培育新兴产业,大力发展生产性服务业;完 以扩大范围。伴随空间扩张与城市发展,开发区在 善公共服务设施、基础设施,改善整体环境质量和优 城市中的定位也由单纯工业区,向功能综合的新城 化居住条件等,项目建设的空间需求增大。同时,由 转变。如无锡新区自年批准成立无锡国家高 于周边地价的上涨、土地出让变为拍卖,土地成本又 新技术产业开发区后,先后吸纳梅村、硕放、鸿山等 逐步上升。这些都给转型发展中的园区带来强烈的 镇,面积 从 原 来 的 . 扩 大 到 现 在 的 存量挖掘诉求。. ,功能定位也从成立之初的单一工业园 存量土地内涵与集约利用方法 区向当前的“创新型国际化科技新城”转变。 . 存量土地内涵 . 存在建设不集约、用地混杂等现实问题 鉴于综合园区建设之初“单纯工业区”的定位 存量土地,广义上,泛指城乡建设已占有或使用 城市发展研究 卷 年期 。.。.崤 睦 孙明芳等:综合园区存量土地集约利用方法探索??以无镭新区为例 的土地;狭义上,指现有城乡建设用地范围内的闲置 存量土地分析与类型总结 未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地, 即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。其中的 . 存量土地分析 闲置未利用土地即闲置土地,属存量土地中最为突 建设情况分析。即分析建设用地与非建设 出的一类,指土地使用者依法取得土地使用权后,未 用地的比例、分布概况,为分析存量土地提供基础。 经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未 已建设用地需要通过集约利用程度分析来判断、挖 动工的建设用地。 掘存量土地。 塞否一一一一地一一一一筹敷戤一一一向妨一 集约利用即通过合理布局、结构优化、增加投入 供应程序分析。即分析土地供应和建设之间 等对土地进行合理利用,以实现良好的社会、经济和 的关系,已经供应但还未建设的,是需要加快建设的存 环境效应 曲福田等, 。 量土地;未供应但已建设的用地则属违法,是需要改造 本文主要以狭义存量土地为研究对象,重点探 的存量土地。此外,已经征用但尚未供应的,可作为储 索综合园区存量土地的挖掘途径和集约利用方法。 备用地并注意供前利用,本次不作重点研究。 . 存量土地集约利用思路 集约程度分析。即分析已建用地的集约程 现有相关研究主要集中于两方面,一是特定城 度,分析角度主要有开发程度 包括土地开发率、土 市盘活存量