2青岛中建尚溪地营销策略—价格方案.ppt

竞品利多利空对比法 采样 在同质区域内抽取与本案类似度和关联度高的项目 项目名称 产品状态 面积段 均价（元/平米） 逸景湾 多层洋房 110-190 6150 天泰圣罗尼克 多层洋房 90-125 6700 项目权重系数 根据所选项目与本案的相似度和关联度，确定样本相对本案所占的比重 片区形象8% 与最近商圈的距离12% 道路交通状况15% 周边自然环境10% 周边人文环境10% 周边配套20% 片区提升空间10% 100% 项目比较60% 总体规划5% 社区规模8% 园林环境12% 建筑设计5% 户型设计5% 规划设计50% 社区配套30% 社区商业15% 社区休闲15% 其他10% 开发商品牌10% 工程进度5% 物业管理5% 100% 项目展示15% 海景资源15% 区位比较40% 打分取值区间：0.8-1.2，以0.05为一个分数段 打分方式：根据各因素的好坏，在取值区间内打本项目得分 总评分：将各打分因素按权重进行累加 分值还原：最终得分需要进行还原，以本项目区位价值和产品价值的总评分除以各比较项目的总评分再乘以各项目即期的市场价格，再乘以各项目的权重，得出本项目的分值还原价格 本案还原价格 = 各竞品市场价格×各竞品项目总评分 综合比准价格 = 区位价值+项目价值 打分说明 综合比准价格：区位价值与产品价值进行累加 权重分配：区位价值40%，项目价值60%； 区位对比 参考项目 逸景湾 天泰圣罗尼克 比较内容 权重 拟合 比较 拟合 比较 （指标） 程度 系数 程度 系数 区位 周边配套 20% 1 0.2 1.1 0.22 道路交通状况 15% 0.95 0.1425 0.95 0.1425 海景资源 15% 0.85 0.1275 0.8 0.12 与最近商圈的距离 12% 1 0.12 1.15 0.138 周边自然环境 10% 0.9 0.09 1.15 0.115 周边人文环境 10% 1 0.1 1.05 0.105 片区提升空间 10% 0.9 0.09 0.85 0.085 片区形象 8% 1 0.08 1.1 0.088 总分合计 100% / 0.95 / 1.0135 各项目售价（元） 　 6600 6750 相对价格（元） 　 6947 6660 参照权重（%） 　 60% 40% 加权后价格（元） 　 4168 2664 本项目参照价格 　 6832 项目对比 参考项目 逸景湾 天泰圣罗尼克 比较内容 权重 拟合 比较 拟合 比较 （指标） 程度 系数 程度 系数 项目 规划设计 项目展示 15% 1 0.15 0.95 0.1425 园林环境 12% 0.9 0.108 0.85 0.102 社区规模 8% 0.9 0.072 0.9 0.072 总体规划 5% 1 0.05 0.9 0.045 户型设计 5% 1.2 0.06 0.85 0.0425 建筑设计 5% 0.9 0.045 0.95 0.0475 社区配套 社区商业 15% 1 0.15 1 0.15 社区休闲 15% 0.9 0.135 1 0.15 其他 物业管理 5% 0.9 0.045 0.9 0.045 工程进度 5% 0.9 0.045 0.95 0.0475 开发商品牌 开发商品牌 10% 0.9 0.09 0.8 0.08 总分合计 100% / 0.95 / 0.924 各项目售价（元） 　 6600 6750 相对价格（元） 　 6947 7305 参照权重（%） 　 60% 40% 加权后价格（元） 　 4168 2922 本项目参照价格 　 7090 目前区域内在售高层项目很少，只有逸景湾、港中旅和相对距离较远的鳌山名苑，因此我们对比推导本案入市价格。 本案高层的入市价格为6832元/平*40%+7090元/平*60% =6936元/平米 定价 对比项目 逸景湾 天泰圣罗尼克 权重占比 60% 40% 参照项目 区位比较（40%） 项目比较（60%） 相对价格 6832 7090 仅从竞品价格角度而言，本案洋房价格在6998元/平比较合适，现洋房去化房源均价在8700元/平米，高出1765元/平米 8700-6935=1765元/㎡ 由洋房客户流失比例分析，如