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基于多层次灰色方法旅游地产项目开发风险评价模型和实证探究 摘要：旅游地产是将旅游业和房地产两大产业融合 而衍生出的一种新型地产开发模式，目前已经引起各地政府 的高度重视，但在实际的开发与运行中存在着很大的风险 性。因此本文对于旅游地产项目的开发风险从量化的角度进 行分析评价，通过构建旅游地产项目开发风险的评价指标体 系，以及采用主观的层次分析法与客观的变异系数法相结合 的方法确定综合权重，以此建立起基于多层次灰色模型的旅 游地产项目开发风险评价模型。并以A企业为例进行了实证 研究，结果显示A企业的旅游地产项目开发风险处于一般风 险与较低风险之间，适合进行项目的开发与投资。 关键词：旅游地产；开发风险评价；多层次灰色方法 收稿日期：2012-09-24； 修订日期：2013-02-25 作者简介：耿松涛(1978-),男，博士，海南大学旅 游学院副教授，主要研究方向为旅游产业经济、旅游企业管 理。陈文玲(1953-),女，博士，国务院研究室综合司司长, 教授、博导。随着居民生活水平和可支配收入的不断提高， 越来越多的居民将闲暇时间用于旅游消费，这种消费需求直 接刺激和带动了国内旅游地产业的发展。此外，国家出台的 相关支持政策，也为旅游地产的发展奠定了基础，旅游地产 发展前景广阔。旅游地产的发展是事关旅游业和房地产业融 合与协调的重大问题，也是值得全面、系统和深入探讨的课 题。虽然旅游地产的开发带动了旅游业和房地产业的发展， 对促进国民经济发展和城市建设发挥了不可替代的作用，但 中国旅游地产理论研究仍比较薄弱，实践上也刚起步，尚处 在初级阶段。对于旅游地产的定义，学术界也存在较大的分 歧。本文在前人研究的基础上，对旅游地产进行如下定义： 旅游地产是指以优美的自然资源、悠久的人文资源为依托， 满足人们旅游、休闲、度假及养生等综合需求，在旅游景区 及其邻近区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住 宅、会务中心、展览馆和旅游休闲培训基地等物业的总称。 从旅游地产的定义可以看出，旅游地产项目在开发过程中有 大量的资金投入，因此在旅游地产项目开发过程中会存在大 量的风险因素。但是，目前针对旅游地产项目开发风险的学 术研究相对较少。因此，分析旅游地产项目开发中可能存在 的风险因素及风险评价，不仅是旅游地产理论需要研究的问 题，更是实践中亟待解决的重要问题。Tourism Science旅 游科学 基于多层次灰色方法的旅游地产项目开发风险评价模 型及实证研究 “旅游地产”这一概念在我国使用较多，但在外文数据 库中很难直接检索出关于 Tourism Real Estate的文 献，国外与‘旅游地产”相对应的关键词如Time share （分 时度假）、Timesharing Hotel （产权酒店）、Resort Real Estate （度假地房地产）、Recreational Property （休闲不 动产）、Recreational Real Estate （休闲房地产）和 Resort Property （度假地不动产）的文献数量较多。而其中，分时 度假在国外学术研究和业界的使用频率最高，许多研究与论 述都是围绕分时度假展开。在国外，分时度假的研究已有40 多年的历史，其研究成果较多、涉及领域较广，包括对分时 度假的概念界定、产业发展分析、市场分析、市场销售、交 换网络系统、保障体系、法律法规等方面（Woods, 2001； Rezak, 2002； Pryce, 2002； Woods 和 Hu, 2002； Hobon, 2002）o Clever （2001）通过对德国房地产投资旅游业的状 况进行了实证研究，发现这种投资顺应了社会经济发展和消 费者需求变化趋势，休闲社会来临使人们有更多的时间休闲 度假，旅游业正在成为房地产商投资的热点，而房地产迎合 旅游业会有更广阔的市场。目前国外专门研究旅游地产投资 风险方面的理论不多，但对于房地产投资风险分析的研究有 一些值得我们 借鉴。Sindt （ 1998 ）在《Real Estate Investment Analysis and Application》一书中研究了房 地产投资分析问题oJovanovic7 （1999）和 Spaulding（ 1997） 对房地产投资风险做了全面的研究，主要集中在房地产项目 投资风险识别、评价和防范等方面。针对旅游房地产的研究, 我国学者涉足也较早，陈卫东(1996)探讨了旅游房地产的 有关问题，并提出了区域旅游房地产的三种开发模式，即随 意型、规划型和混合型；陈谅闻(1998)对环西湖各类旅游 建筑的合宜性进行了探讨；沈飞(2001)把旅游地产定义为 以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开发项目全部或部 分实现旅游功能；周霄和黄猛(200