第五章：房地产投资经济效果评价.pptVIP

2、静态指标： 　　(1)成本利润率(RPC) 　　含义：指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的经济评价指标。 　　公式： GDV:项目总开发价值 TDC:项目总开发成本 DP:开发商利润 (1)成本利润率(RPC) 判断标准：成本利润率一般与目标利润率相比较： 超过目标利润率，则该项目在经济上可行；反之则不可行。 *一般而言，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%~45% *成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。 （2）投资利润率 　　含义：指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。 计算公式： 利润总额＝经营收入（含销售、出租、自营）－经营成本－运营费用－销售税金 销售税金＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加 项目总投资＝开发建设投资＋经营资金　　 计算公式： （3）资本金利润率 含义：项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。 资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。 （4）资本金净利润率 　　含义：项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。 计算公式： （5）现金回报率 　　含义：指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。P59例 计算公式： （6）静态投资回收期（Pb ’ ） 　　含义：当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 　　公式： 算法： 公式： （7）投资回报率 含义：房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 　　例3：某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本为1500万元.经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。 解： 四、清偿能力指标 1、利息计算方法： 　　假定：借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。 近似计算公式： 还本付息的方式： (1)一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息。 (2)等额还本利息照付：规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息 (3)等额还本付息：在规定期限内分期等额摊还本金和利息 (4)一次性偿付：借款期末一次偿付全部本金和利息 (5)气球法：借款期内任意偿还本息，到期末全部还清 经济管理学院 第五章　房地产投资经济效果评价 学习目的与要求： 掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与安例应用。 熟悉：投资与成本的要领经营收入、利润和税金的概念与相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与应用。 了解：通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。 第一节 效益和费用的识别 投资与成本 经营收入、利润和税金 房地产投资经济效果的表现形式 一、投资与成本p34 1、投资的概念 广义的投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。分为生产性投资或非生产性投资。 狭义的投资：指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 一、投资与成本 1、投资的概念 一般工业生产活动的投资，包括 （1）固定资产投资：如建造和购置建筑物、构筑物和机器设备等。 （2）流动资金：如购买原材料、燃料动力、备品设备、支付工资、半成品、制成品占用的周转资金等。 　注：二者的区别 2、成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经取得的代价。 产品生产经营活动中的成本包括： （1）生产成本：发生在产品生产过程中的费用　 （2）销售费用：发生在产品销售过程中的费用 完全成本（销售成本）＝生产成本＋销售费用 投资分析中与财务分析中的“成本”的区别： ①财务会计中的成本是生产经营中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用确定，得到的成本数据唯一；投资分析中的成本是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，影响因素不确定。 ②投资分析中的“成本”比财务会计中的“成本”包含的概念更多，还包括机会成本、沉没成本、不可预见费用等；同时，指标内容也有所不同。 3、房地产投资分析中的投资与成本