云栖机构：南汽中央广场项目整体产品深化报告.pdf

前 言： 在明确项目整体规划定位与产品组合及体量构成之后，将对项目展 开深入细化与产品力设定。鉴于项目尚未进行任何产品设计，故无 法针对设计文本进行修正性论述。现仅就项目可能的建筑形态与设 计要求，就投资收益与工程分期等方面展开论述，以期为未来设计 单位构思与酝酿提供素材与灵感，并为开发商产品决策及融资运作 提供参考。其中不周之处望请斧正。 一、项目规划定位提点 项目整体规划定位 项目商业部分规划定位 项目办公部分规划定位 项目住宅部分规划定位 项目酒店式公寓部分规划定位 项目SOHO部分规划定位 项目整体规划定性 1.1项目整体规划定位 城市中心商务区 集多种商业形态与功能为一体的街区型时尚商业中心 1.2项目商业部分规划定位 具备高度人文气息及景观效应的，集娱乐、休闲、购物、餐饮、 旅游等多种功能为一体的超大型中高档商业步行街。 1.3项目办公部分规划定位 以强大功能为支撑，高服务化的，具现代风格及办公氛围的南京 “NBD” 。 1.4项目住宅部分规划定位 具有超大泛会所体系及生活服务功能的海派都市景观豪宅。 1.5项目酒店式公寓部分规划定位 NBD商贸体系中的投资性酒店式服务公寓。 1.6项目SOHO部分规划定位 NBD商贸体系中的高外联化小面积居家办公场所 1.7项目整体规划定性 综合以上项目规划定位，以市场产品差异化为定位准则，结合项目市场预决突 破战略为准绳。则项目整体产品定性为： 江苏省首个HOPSAC 定位诠释： HOPSAC意指由酒店（hotel），办公（office），公园广场（park），购 物中心(shopping mall），公寓（apartment）组成的超大体量综合型， 具备全方位服务机能的，具备一定自给自足的大型城市中心（center）。 二、项目整体规划布局与经济指标建议 项目整体经济指标建议 项目整体规划布局建议 2.1项目整体经济指标建议 与南汽多轮提案，并研讨后确定 总占地面积约100,000㎡ 综合容积率3.50 总建筑面积约350,000㎡ 其中： 商业建筑面积约 10万㎡左右 办公建筑面积约7万 ㎡左右 酒店式公寓SOHO建筑面积约6万 ㎡左右 五星级酒店建筑面积约5万㎡左右 高级住宅区约7万㎡左右 2.2项目整体规划布局建议 2.2.1项目产品组合 分别为：大型商业集群、办公核心组群、高档住宅组群、高标酒店物业与酒店式公 寓及SOHO等5大类产品。 商业部分分为：主力商业集群、精品专卖与零售业集群、主力餐饮与休闲集群。 2.2.2车行人流动线分析 a)项目动线分3个层次，分别为地下、地面、与架空。 b)地下动线主要包括地铁人流导入动线结合民防指标，于项目办公部分、酒店部 分、住宅部分设置地下停车位。从而部分实现地 面无车化的“人车分流”态势。 c)地面动线：主要包括原有市政道路与地块北侧 中央的南北向车行道而各组团商业内部，以步行 街结合商业内街的形式实现人流动线的贯通。 d)架空动线，于地块中央的办公部分设置大面积 飘板及各商业部分二层间的天桥通道部分，并向 各商业板块辐射延伸，借助自动扶梯与楼梯的频 繁设置，完成项目各区块之间的人行交通缔结。 2.2.3项目整体建筑风格建议 项目整体建筑立面风格，应以“时尚”为主题，并不失“历史古都”之稳重。整体 立面风格简约时尚，采用点线面与色块阴影的组合，结合不同性质物业高度差 的不同，形成高低错落，明暗与色泽各异的超大体量建筑群落。 并于建筑物高区向阳面，设置项目开发商LOGO与项目LOGO，并根据各物业属 性不同，进行变色与变形。在彰显项目自身属性的同时，升华开发商企业形象。